全３０回連載
【第6回】「大家さん」ではなく「社長」になれ。求められる経営者マインド
こんにちは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
毎週木曜日の20時にお届けしているこのコラム、早くも第6回を迎えました。
ここまで、他社の勉強会の罠、損益計算書のリアル、そして銀行融資の裏側についてお話ししてきました。
耳が痛い話も多かったかもしれませんが、すべてはあなたに失敗してほしくないからです。
「基礎知識」を身につけるためのステップ、その最後を締めくくるのは、あなたがこれから持つべき「本当の肩書き」についてです。
多くの人は、アパートを買うと自分のことを「サラリーマン大家さん」と呼び始めます。
しかし、私はあえて言いたい。その甘い呼び方は今日で終わりにしましょう。
これからのあなたの本当の肩書きは、「賃貸住宅経営マニアの、新米社長」です。
■ 「大家さん」と「社長」の決定的な違い
高校の部活動を思い出してください。
「ただ楽しく参加している部員」と、「チームを勝たせるために戦略を練るキャプテン」では、見ている景色が全く違いますよね。
不動産投資も同じです。
「大家さん」気分の人（ただの部員）：
「お金を出してアパートを買ったんだから、あとは管理会社が勝手にやってくれるだろう。自分は毎月、通帳を確認するだけ」と考えます。
これは経営を他人に丸投げしている状態です。
「社長」マインドの人（キャプテン）：
「このアパートは自分が起こした会社（事業）だ。管理会社は、自分の代わりに動いてくれる頼もしい『部下』。
最終的な売り上げや、入居者へのサービスに責任を持つのは自分だ」と考えます。
どちらのタイプが、30年後に生き残って資産を築いているか、言うまでもありませんよね。
■ 社長が毎日「分析」をやめない理由
他社の勉強会で、講師から「この物件は利回りがいいので、買って放置しておけば大丈夫です」と言われたら、それは「この会社は優秀だから、社長は社長室で寝ていていいですよ」と言われているのと同じです。そんな会社、すぐに潰れます。
本物の社長は、常に数字を分析し、先を予測しています。
「もし、隣の敷地に最新の競合アパートが建ったら、自社の家賃はどうなるか？」
「5年後に金利が上がったら、手元の現金（キャッシュフロー）はいくら減るか？」
「10年後の大規模修繕のために、今月いくら貯金（プール）しておくべきか？」
難しい数式はいりません。
必要なのは、自分のアパートという会社を潰さないために、「もしも（リスク）」を想定して電卓を叩き続ける執念です。
■ 来週から、いよいよ「算数の時間」が始まります
ここまで5回にわたり、マインドを「サラリーマン（雇われ）」から「社長（経営者）」へと切り替えるお話をしてきました。
おめでとうございます、これであなたはスタートラインに立ちました。
他社の勉強会でどんなに華やかな話をされても、今のあなたなら「いや、ちょっと待てよ。
社長として自分で数字を分析してみよう」と思えるはずです。
そこで来週からは、いよいよ【第2章】に入ります。
高校の数学・算数レベルの知識だけを使って、業者のシミュレーションの嘘を暴き、本物の利益を見つけ出す「数字と分析の基本」をスタートします。
まずは来週、多くの人が最初に騙される「利回りの罠」を徹底解剖します。ノートと電卓を準備して、木曜日の20時をお待ちください。
次回の予告
次回は【第7回】一番最初につまずく罠。「表面利回り」と「実質利回り」の決定的な違いをお届けします。
業者が大きくアピールする「利回り〇％！」という数字の裏に隠された、驚きの引き算をお教えします。電卓を片手にお待ちください。お楽しみに！
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■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
●資産管理（相続・信託・後見制度）につきましては、こちらをご参照ください。
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