【大家の盲点】「遺言書を書いたから安心」という大いなる勘違い。認知症でアパートが凍結する前に知るべき「家族信託」の教科書
藤沢市亀井野周辺で長年賃貸経営をされている大家様の中に、このような安心をされている方は大勢いらっしゃいます。
「うちはサラリーマンの長男にアパートを引き継がせるって、もう遺言書に書いてあるから大丈夫。これで私が死んだ後の相続対策はバッチリだ！」
確かに、遺言書を遺しておくことは、将来の「争族トラブル」を防ぐために非常に重要な一歩です。しかし、不動産の実務に長年携わってきた私だからこそ、ここで大家様に強くお伝えしたい「盲点」があります。
それは、「遺言書は、自分が亡くなった『後』にしか効力を発揮しない」という厳然たる事実です。
では、もしも万が一、相続が発生する前……つまり、大家様が元気なうちに「認知症」になってしまったら、そのアパートはどうなってしまうのでしょうか。
今回は、遺言書だけでは防げないリスクと、今注目されている「家族信託」という新しいバトンタッチの形について、本音でお話しします。
遺言書があってもアパートが「凍結」するリスク
認知症などによって大家様の判断能力が低下すると、法律上、アパートに関するあらゆる契約行為ができなくなります。これは「資産の凍結」と呼ばれ、以下のような深刻な問題を引き起こします。
新規の入居申込があっても、賃貸借契約が結べない（空室が埋まらない）
雨漏りや外壁の修繕が必要になっても、大規模修繕の契約を結べない
将来のためにアパートを売却したり、資産を組み替えたりすることができない
たとえ遺言書に「長男にアパートを相続させる」と書いてあっても、大家様がご存命である限り、そのアパートの名義も権利も大家様本人のものです。
そのため、平日は都内で働く会社員の息子さんが「代わりに僕がサインします」と言っても、銀行や不動産会社、建築会社は契約を受け付けてくれません。
結果として、相続が始まる前の数年間、アパートの経営が完全にストップし、空室だらけのお荷物物件になってしまう危険性があるのです。
「家族信託」は、元気なうちに管理のバトンを渡す仕組み
この「認知症による資産凍結リスク」を劇的に解決するのが、最近耳にすることが増えた「家族信託（かぞくしんたく）」という制度です。
家族信託を一言でいうと、「アパートの所有権（財産をもらう権利）は自分のまま、管理する権限（契約を結ぶ権利）だけを、元気なうちに信頼できる子供に託す仕組み」です。
これを活用すると、賃貸経営の形は以下のように変わります。
大家様（委託者・受益者）： 家賃収入はこれまで通り、大家様本人の口座に入ります。生活費や医療費の心配はありません。
サラリーマンの息子さん（受託者）： アパートの「管理権限」を持ちます。大家様の判断能力が低下した後でも、息子さんのサインで新しい入居者と契約したり、修繕を行ったりできます。
つまり、大家様が元気なうちに息子さんを「実質的な経営者」としてデビューさせ、大家様自身は「オーナー（会長職）」として後ろ盾に回ることができるのです。これなら、平日は仕事で忙しい息子さんも、自分のペースで少しずつ賃貸経営を学ぶことができます。
「遺言書」と「家族信託」は、セットで考えるのが正しい
「じゃあ、遺言書じゃなくて家族信託だけでいいの？」と思われるかもしれませんが、そうではありません。
遺言書は「遺産の分け方」を決めるもの。家族信託は「生きている間の管理と、その後のスムーズな引き継ぎ」を決めるもの。この2つは敵対するものではなく、お互いの弱点を補い合う「最高の相棒」なのです。
特に、一括借上げ（サブリース）の契約を結んでいる物件や、将来的に売却も視野に入れている物件、あるいは他の兄弟とのバランスを考えなければならない地主様の場合、この2つをどう組み合わせるかで、10年後、20年後のご家族の笑顔の数が変わってきます。
亀井野の地主様の未来を、一緒に守るために
「うちのアパートの場合、遺言書だけで足りるだろうか？」
「家族信託って、具体的にいくら費用がかかって、何から始めればいいの？」
そう思われたら、どうかひとりで悩まないでください。
私たち飯島興産は、地域の司法書士や税理士といった専門家チームとがっちりタッグを組み、藤沢・亀井野エリアの大家様の事情に合わせた「オーダーメイドのバトンタッチプラン」をご提案しています。
来週の火曜日も、この時間（11:00）に大家さんのための有益な情報をお届けします。
まずは、今度の日曜日にでも、会社員の息子さんに「家族信託っていうのがあるらしいぞ」と、お茶を飲みながら軽く話してみてはいかがでしょうか。
少しでも不安があれば、いつでも飯島興産へお気軽にご相談くださいね。
（次回は、来週火曜日11:00に「自主管理の限界と、サラリーマンの息子への管理引き継ぎ」についてお届けします）
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■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
●資産管理（相続・信託・後見制度）につきましては、こちらをご参照ください。
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