知っておきたい不動産広告の表示方法（改正点の確認）

■ はじめに
■ 間取りの表示方法
　ー間取りについて
　ー帖（畳）数について
　ー指導基準
　ー間取りその他の略語表示
■ 改正点①「徒歩所要時間」の表示
　ー徒歩の表示
■ 改正点②起点は建物の出入り口
■ 改正点③電車の所要時間の表示
■ 改正点④電車の乗換え時間の表示
■ 不動産広告の相談事例
■ まとめ

■ はじめに

この２月、３月は、賃貸のお部屋を探している不動産の購入を検討している。などで不動産の広告を目にする機会が増えるのではないでしょうか。

この不動産の広告は、「不動産の表示に関する公正競争規約」及び「表示規約施行規則」にもとづき規制されているのですが、2022年9月1日に「不動産の表示に関する公正競争規約」及び「表示規約施行規則」の改正案が施行されました。

不動産表示に関する規約の改正は１０年振となりましたが、この改正で抑えておきたいポイントを確認したいと思います。

■ 間取りの表示方法

今回の改正では改正されているわけではありませんが、不動産の間取り表示を行う場合、どのような規制があるのかをまず確認してみます。

●間取りについて

間取りは「1LDK」や「2DK」、「2LDK」といったように表示されていることを目にされると思います。

表示に「LDK」とあるならリビング、ダイニング、キッチンが1部屋に集まる一体構造になったものです。

また、「LD・K」と表示されていればキッチンのみ独立した構造であり、リビング、ダイニングが一体構造となったものになります。

間取りの中に「1LDK＋Ｓ」、「2LDK＋Ｓ」といった表示の場合の「S」とは「納戸」・「サービスルーム」のことであり、建築基準法により「居室と認められない部屋」の表示方法となります。

この「Ｓ」＝納戸とは、見た目は問題がなくても、建築基準法により開口部（窓など）の換気や採光基準を満たさない部屋については、居室として間取り表示ができません。

間取り図で確認すると見た目は居室であるのに、納戸・サービスルーム（S）と表記されています。

●帖（畳）数について

部屋の帖（畳）数を表示する場合には、壁芯面積をもとに1帖（畳）あたり1.62平方メートル以上で換算した数値となります。

これは、2012年の「不動産の表示に関する公正競争規約」改正以前は、中古住宅で1畳あたりの面積が1.5平方メートル以上1.62平方メートル未満の場合に、その1帖（畳）あたりの面積を明記したうえで帖（畳）数表示することが認められていました。

「DK」や「LDK」の広さについては従来、公正競争規約で具体的な基準を設けていませんでしたが、2011年に以下のとおり一定の目安（指導基準）が示されました。

●指導基準

居室（寝室）数が1部屋の場合のDKは4.5帖（畳）以上、LDKは8帖（畳）以上

居室（寝室）数が2部屋以上の場合のDKが6帖（畳）以上、LDKが10帖（畳）以上です。

●間取りその他の略語表示

「ＤＫ」、「LDK」と表記されていれば、「ダイニングキッチン」、「リビングダイニングキッチン」と理解できる方少なくないはずです。しかし、間取り図を見ていると「ＵＢ」や「ＤＥＮ」等、見慣れない表記を目にする事もあると思います。
現在、間取り図に表記されている略語を列挙してみましたので参考にしてみてください。

Ｋ（キッチン）　ＤＫ（ダイニングキッチン）　ＬＤＫ（リビングダイニングキッチン）
ＵＢ（ユニットバス）…床・壁・天井・浴槽の各パーツが１セットで製造され、それらを施行現場で組み立てた浴室です。
※ユニットバスと言うと、お風呂とトイレ、洗面台が同じ空間にあるイメージされますが、ユニットバスとはパーツで一体化して組み立てられた浴室を表します。

ＷＣ（トイレ）　ＣＬ（クローゼット）　ＷＩＣ（ウォークインクローゼット）
Ｓ（納戸、サービスルーム）ＤＥＮ（書斎／物置等）ＳＢ（シューズボックス）　ＭＢ（メーターボックス）　ＰＳ（パイプスペース）

■ 改正点①「徒歩所要時間」の表示

今回の改正点は大きく分けて２つあります。

距離の表記や所要時間の表記が変更されたことびより、広告を出す側からすれば大きな影響を受けることになります。

建売住宅など販売戸数が2戸以上を販売する場合、改正前では最も近い区画（マンション及びアパートの場合は出入り口）の徒歩表示を記載することになっていました。改正後では、最も近い区画の徒歩表示と併せて最も遠い区画の徒歩表示も記載することになりました。

従来の規制では、大規模分譲地などでは、最寄駅に近い対象不動産と遠い対象不動産では表示とおりに到達せず、問題となっていました。この改正により、そのようなズレが生じにくくなると考えられます。

●徒歩の表示

「徒歩所要時間」とは、歩いてかかる時間のことを言います。

不動産広告において、徒歩所要時間を表示する場合には、「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」に則って算出しており、徒歩時間を「80ｍ＝1分」とする表示することになります。この場合、1ｍ～80ｍが1分、81ｍ～160ｍが2分といった具合に端数はすべて切り上げとなります。また、信号や踏切の待ち時間は含みません。

また、ご注意いただきたこととして、徒歩表示の算出のもととなる道路距離の測り方では、坂道も広告を見る側として注意しなければなりません。アップダウンの激しい坂道でも水平距離が80ｍなら1分に換算され表示されることになります。

「徒歩所要時間」の改正において不動産広告では周辺情報を記載することが多く、この周辺施設の表示方法併せて改正されています。

例えば市役所へのアクセスを表示する場合、「○○市役所まで300ｍから400ｍ」と公共施設や商業施設までのアクセスについて道路距離（○○〇ｍ）に代えて所要時間の表示も可能となりました。この場合も最も近い建物の入口の徒歩表示と併せて最も遠い建物の入り口の徒歩表示を記載することになりました。

■ 改正点②起点は建物の出入り口

今まではマンションの敷地の最も近いところを起点として算出した数値での徒歩表示で記載されていましたが、今回の改正によって建物の出入り口（エントランス）を起点とすることが規定されました。

※不動産から市役所などの施設までの徒歩所要時間や道路距離を表示する場合、マンションやアパートの場合は、計測距離の開始地点を「建物の出入り口」と確定されました。

※駅の出入口は、改札口までの距離が終着点ではなく、駅舎の出入口が計測距離の終着点となりましたので地上にある出入口から改札まで距離がある駅では注意が必要です。

■ 改正点③電車の所要時間の表示

「通勤時の所要時間が平常時の所要時間を著しく超えるときは通勤時の所要時間を明示すること」と規定していましたが、「朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示し、平常時の所要時間をその旨を明示して併記できる」と改正され、ラッシュ時の所要時間を必須とし、平常時の所要時間も加えることができることなりました。

ただし、ラッシュの時間帯を具体的に何曜日の何時を指しているのかという、決め事は省かれているため、不動産業者独自の解釈によるケースになるという懸念もあります。

記載例

「A駅からB駅まで通勤特急で30分」 ※ 平常時は特急で25分

■ 改正点④電車の乗換え時間の表示

乗り換えが発生する場合、これまでは乗り換えを要することの明示が必要でしたが、改正によって乗り換えを要することの明記と、所要時間は乗り換えで概ね要する時間を含める表示になりました。

記載例

「最寄りのA駅からC駅まで28分～30分」　※ B駅で●●線に乗り換え
※上記所要時間には乗換え・待ち時間が含まれています

■ 不動産広告の相談事例

広告を見る側にとって必要な部分を記載しました。改正点は、この4つ以外にもあります。

全てを確認されたい方は、不動産公正取引協議会の新旧対照表も併せてご覧いただければと思います。

不動産の公正競争規約（2022年9月1日施行）

不動産の広告表示について基準ががあります。参考のためにご覧ください。

特定用語の使用基準 | 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会 (sfkoutori.or.jp)

■ まとめ

不動産の広告表示の改正点について確認しました。
今回の改正で最も影響を感じるのは距離や所要時間の表記の改正です。

不動産の建物の出入り口を距離の起点とすることや、最も遠い住戸までの所要時間を併記することによって、広告を見る側がとってはメリットがあります。

不動産の広告は、この改正においても曖昧な部分を残すことになりました。しかし、改正以前と比べて広告を見る側にとって「わかりやすさ」は出てきているのではないでしょうか。

不動産を買うとき、借りるときは、やはり公告に頼らず現地の確認を疎かにされないことをオススメします。

■記事の投稿者　飯島興産有限会社　飯島　誠

私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。

1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。