目次
- ■ はじめに
- ■ そもそも「劣化対策等級3」とは何か？
- ■ 【一戸建て編】マイホーム購入者が知るべき真実
- ■ 【アパート編】オーナー（経営者）と入居者が知るべき真実
- ■ 一戸建てとアパートの比較・まとめ
- ■ 失敗しないためのチェックリストと賢いアクション
- ■ まとめ
■ はじめに
マイホームの購入や、賃貸アパートの建築・入居を検討する際、「間取り」や「立地」、「価格」ばかりに目が向いていませんか？
しかし、これから何十年も続く暮らしの満足度や、将来の資産価値を大きく左右する「建物の骨組みの寿命」については、意外と見落とされがちです。
建築の専門用語の中に「劣化対策等級（れっかたいさくとうきゅう）」という指標があります。
その中でも最高ランクである「劣化対策等級3」は、これからの日本の住まい選びにおいて、一般消費者が絶対に知っておくべき極めて重要なキーワードです。
本コラムでは、一般の方向けに専門用語をできるだけ噛み砕き、「一戸建て（マイホーム）」と「アパート（賃貸・経営）」の2つの視点に分けて、劣化対策等級3がもたらすメリットやデメリット、費用感、選び方のポイントを徹底的に解説します。あなたの住まい選びに失敗しないための知識をお届けします。
■ そもそも「劣化対策等級3」とは何か？
具体的な話に入る前に、まずは「劣化対策等級」の基本についておさらいしておきましょう。
劣化対策等級とは、国が定めた「住宅性能表示制度」というモノサシの中の1つの項目です。
簡単に言うと、「その建物が、大規模な改修工事をしなくても、どれくらい長持ちするか」を評価した格付けです。
等級は1から3までの3段階に分かれており、数字が大きくなるほど耐久性が高くなります。
等級1（建築基準法レベル）：耐用年数はおおむね20年〜30年（1世代）。日本の法律が求める最低限の基準です。
等級2（一般レベル）：耐用年数はおおむね50年〜60年（2世代）。子供の代まで骨組みが持つレベルです。
等級3（最高レベル）：耐用年数はおおむね75年〜90年（3世代）。孫の代まで、構造の根幹を触るような大がかりな修理をせずに住み続けられるレベルです。
ここで誤解してほしくないのは、「等級3なら75年以上メンテナンスが一切不要」という意味ではないということです。
外壁の塗り替えや屋根の防水、給排水管の交換といった定期的なメンテナンスは当然必要です。
しかし、等級3の建物は、「柱や土台、基礎といった、一度壊れたら直すのに数百万円〜一千万円以上かかる『家の骨組み（構造躯体）』が圧倒的に長持ちする」ように作られています。いわば、骨太で病気をしにくい健康な体を持った家なのです。
では、この劣化対策等級3が「一戸建て」と「アパート」でそれぞれどのように関わってくるのか、詳しく見ていきましょう。
■ 【一戸建て編】マイホーム購入者が知るべき真実
まずは、自分が住むための「一戸建て（注文住宅・分譲建売住宅）」を検討している方向けの解説です。
戸建てにおいて、劣化対策等級3はもはや「贅沢品」ではなく「必須の標準装備」と言えます。
1. 木造一戸建てで「等級3」を達成するための具体的な工夫
日本の住宅の多くは木造です。木造住宅の最大の天敵は「湿気・水分」と、それに伴って発生する「腐朽菌（木を腐らせるカビ）」および「シロアリ」です。
等級3の一戸建てでは、これらを徹底的に防ぐために以下のような厳しい施工ルールが課せられています。
基礎を高くする：地面からの湿気が建物に伝わらないよう、コンクリートの基礎の高さを地上40cm以上（等級1は30cm以上）にします。
床下・小屋裏の換気を徹底する：風の通り道を綿密に設計し、湿気が一箇所に溜まらないようにします。
強力な防腐・防蟻処理：地面から1メートル以内の高さにあるすべての主要な柱や土台に、シロアリや腐敗を防ぐ薬剤を処理するか、元々シロアリに強いヒノキやヒバなどの特定樹種を使用します。
点検口の設置：将来、床下や屋根裏に異常がないかを人間が潜って隅々までチェックできるよう、点検口を必ず設置します。
2. 一戸建てで等級3を選ぶメリット
① 生涯の住居費（メンテナンスコスト）が劇的に浮く
等級1の家は、30年も経つと土台が腐ったりシロアリに喰われたりして、最悪の場合は建て替えや、ジャッキアップを伴う大がかりな骨組みの交換が必要になります。これには莫大な費用がかかります。
一方、等級3の家であれば、適切な表面メンテナンス（10〜15年ごとの外壁塗装など）さえしていれば骨組みは健全なままです。結果として、老後にお金がかかるリスクを最小限に抑えられます。
② 「長期優良住宅」の認定を受けられ、金銭的優遇が手に入る
国が認める良質な家「長期優良住宅」の認定を受けるためには、劣化対策等級3の取得が必須条件です。この認定を受けると、一般消費者にとって非常に大きなお金のメリットが生まれます。
住宅ローン金利の引き下げ：【フラット35】などを利用する際、当初数年間の金利が引き下げられるプラン（フラット35Sなど）が適用されます。
大規模な補助金：国の省エネ・良質住宅向けの補助金（「子育てエコホーム支援事業」など）の対象となり、100万円前後の補助金を受け取れるチャンスが広がります。
各種減税：住宅ローン控除の最大控除額が増えたり、固定資産税が優遇される期間が延長されたりします。
地震保険料の割引：建物の耐震性などと連動し、保険料が10％〜最大50％割引になります。
③ 将来、家が「高く売れる・貸せる」
日本の不動産市場はこれまで「築20年で一戸建ての価値はゼロ」と言われてきました。
しかし現在、国は「安心できる中古住宅」の普及を進めています。
劣化対策等級3の証明書（住宅性能評価書）があれば、将来もし引っ越しや売却をすることになっても、「この家は国が認めた長寿命な家です」と証明できるため、資産価値が落ちにくく、高値で売却しやすくなります。
3. 一戸建てで等級3を選ぶデメリットと注意点
① 初期費用（建築費・申請費）がかかる
標準仕様が等級1や2のローコストメーカーで等級3にアップグレードする場合、材料費や施工手間で約10万〜20万円の追加費用がかかります。
また、国を代行する第三者機関に書類を提出して検査してもらうための「申請・検査費用」として、さらに約10万〜20万円の実費がかかります。
※ただし、現在の大手ハウスメーカーや、地域で評判の良い工務店の多くは、最初から「劣化対策等級3」を標準仕様（追加費用0円）としています。そのため、見積もりに「劣化対策オプション」として高額な金額が入っている場合は、その内訳をしっかり確認する必要があります。
② 10年ごとの定期点検・維持管理の義務（長期優良住宅の場合）
長期優良住宅の認定を受けて等級3の家を建てた場合、所有者には「維持管理計画」に沿って、定期的に（一般的には10年ごと）点検を行い、必要があれば修繕を行う義務が生じます。
また、その点検の記録をノート（住まいの履歴書）に保管しておかなければなりません。
これを完全に無視して家を放置し続けると、最悪の場合、国から認定を取り消され、過去に受け取った補助金や減税分の返還を求められるリスクがあります。
「建てたら建てっぱなしでいい」というわけにはいかないのが、唯一の心理的・事務的なデメリットです。
③ 間取りやデザインの制限（点検口の配置）
床下や天井裏を「人が潜って隅々まで移動して目視点検できること」がルールのひとつにあるため、床下点検口や天井点検口を適切な場所に設置しなければなりません。
キッチンや洗面所だけでなく、場合によってはリビングの収納の奥や、目立たない部屋の床に点検口のフタが露出することになり、インテリアの見た目にこだわる方にとっては、配置の工夫が必要になります。
■ 【アパート編】オーナー（経営者）と入居者が知るべき真実
次に、「アパート」における劣化対策等級3の重要性について解説します。
アパートの場合、話は「自分が住んで快適か」だけでなく、「投資・ビジネスとして成功するか（オーナー視点）」、そして「安心して家賃を払って住めるか（入居者視点）」という2つの側面が出てきます。
1. アパート（木造・軽量鉄骨・RC）における等級3の基準
アパートは木造だけでなく、鉄の骨組みを使った「軽量鉄骨造」、コンクリートで造られた「RC造（鉄筋コンクリート構造）」など、様々な構造があります。それぞれに等級3の基準が異なります。
木造アパート：一戸建てと同様、徹底したシロアリ対策と床下換気、防水処理が行われます。
軽量鉄骨造アパート：鉄は錆びると強度が著しく低下します。そのため、鋼材に強力な防錆（ぼうせい）塗装を施すことや、外壁と骨組みの間に結露が発生しないような通気工法が求められます。
RC造アパート：コンクリートの中にある鉄筋が錆びて膨張すると、コンクリートがひび割れて剥がれ落ちてしまいます（爆裂現象）。これを防ぐため、コンクリートの厚み（かぶり厚）を通常より厚くしたり、水分量を減らして密度の高いサラサラでないコンクリート（低水セメント比）を使用したりします。
2. アパート経営者（オーナー）にとってのメリット
① デッドクロスを回避し、30年目以降も「稼げる資産」になる
アパート経営において最も恐ろしいのは、新築から20〜25年ほど経った頃に、家賃収入は下がっているのに、あちこちの修繕（雨漏り、土台の腐食、鉄骨のサビ）で莫大なリフォーム費用が発生し、キャッシュフローが赤字になることです。
劣化対策等級3のアパートであれば、新築から30年、40年が経過しても建物の構造自体はビクともしません。
表面の美装さえ整えれば、長期にわたって安定した家賃収入を生み出し続ける「優良資産」であり続けます。
② 融資（アパートローン）の期間を長く設定できる
銀行からアパート建築・購入の融資を受ける際、建物の寿命（法定耐用年数）が大きく影響します。
通常の木造アパートの法定耐用年数は22年、軽量鉄骨は27年です。そのため、銀行によっては「25年以上のローンは組めない」と言われることがあります。
しかし、「劣化対策等級3」を取得しているアパートであれば、建物の寿命が客観的に証明されているため、金融機関によっては「木造でも30年や35年の長期ローン」を組んでくれる可能性が上がります。
ローンの期間が長くなれば、毎月の返済額が抑えられるため、経営の安定度が格段に向上します。
③ 大手ハウスメーカーのサブリース（一括借り上げ）の条件になる
アパートの建築を積水ハウスや大和ハウス、旭化成ホームズ（ヘーベルハウス）などの大手ハウスメーカーに依頼する場合、彼らの標準仕様は基本的に「劣化対策等級3」です。
これによって、メーカー側も「この建物なら30年間一括借り上げしてもリスクが低い」と判断でき、長期のサブリース契約や手厚いアフターサポートを提供してくれる仕組みになっています。
3. アパート経営者（オーナー）にとってのデメリット
① 建築コストの初期投資が増える
アパートは一戸建てよりも規模が大きいため、等級1から等級3へアップさせるための材料費・施工費の差額は、戸数や全体の面積に応じて数十万〜数百万円規模になることがあります。
また、アパート全体の設計審査・検査費用も一戸建てより高額になります。
「とにかく初期費用を安く抑えて、利回り（投資回収率）を高く見せたい」という目先の利益だけを追う投資家にとっては、この初期費用の増加がデメリットに感じられるかもしれません。
② 建築会社（ローコスト系アパートメーカー）の選択肢が狭まる
「とにかく安くアパートを建てて満室にする」というビジネスモデルの格安アパート会社の場合、劣化対策等級の取得を想定していない設計になっていることがあります。
その場合、基礎の形状変更や間取りの修正が必要になり、思い通りの部屋数が確保できなくなったり、結果的に割高になってしまったりすることがあります。
4. アパートの「入居者（借りる側）」にとっての隠れたメリット
もしあなたが賃貸アパートを探している一般消費者であれば、そのアパートが「劣化対策等級3（または長期優良住宅）」を取得しているかどうかは、非常に大きな安心材料になります。
カビや結露の被害が少ない：等級3のアパートは、壁の中の通気や換気、断熱の基準が厳しくチェックされているため、室内に不快なカビが発生しにくく、健康的で快適な暮らしが送れます。
上の階の音や、建物の揺れが少ない：劣化対策がしっかりしている建物は、コンクリートの品質が良かったり、木造でもしっかりとした厚みのある木材を使っていたりするため、副次的に「防音性」や「耐震性（建物の頑丈さ）」も高くなっているケースが非常に多いです。
災害時の安心感：構造が劣化しにくいということは、築20年、30年経った中古アパートであっても、新築時に近い地震への強さを維持しているということです。万が一の震災の際にも、建物が自重で潰れるリスクが極めて低いです。
■ 一戸建てとアパートの比較・まとめ
ここまで一戸建てとアパート、それぞれの視点で劣化対策等級3を見てきました。その違いと共通点をわかりやすく表にまとめます。
| 比較項目 | 【一戸建て】（マイホーム） | 【アパート】（経営・賃貸） |
|---|---|---|
| 主な目的 | 家族が末長く安心して安全に暮らすこと | 長期的な投資の安定と、入居者の確保 |
| 最大のメリット | 生涯の修繕費削減、長期優良住宅の優遇、高い売却価値 | ローン期間の延長、デッドクロス回避、長期安定収入 |
| コストアップの目安 | 約10万〜30万円（大手では標準仕様が多い） | 全体の規模に応じ数十万〜数百万円 |
| 失敗した時のリスク | 老後に数百万〜一千万円の建て替え・修繕費が発生 | 築20年以降に修繕費が爆発し、黒字倒産のリスク |
| 消費者としての視点 | 「標準仕様」になっている建築会社を選ぶべき | オーナー：初期費をケチらず等級3にするべき 入居者：築古でも等級3なら隠れた優良物件 |
一戸建てであれアパートであれ、共通して言えることは、「初期の数十万円の投資や申請の手間を惜しんで等級1（最低基準）に下げてしまうと、将来的にその十倍、百倍もの金額の損失や修繕トラブルとして跳ね返ってくる」ということです。
■ 失敗しないためのチェックリストと賢いアクション
最後に、あなたがこれから一戸建てを建てる（買う）、あるいはアパートを建てる（投資する）際に、具体的にどのような行動をとるべきか、実践的なステップを紹介します。
ステップ1：カタログや営業担当者に「一言」確認する
ハウスメーカーや工務店との最初の打ち合わせ、あるいは物件の問い合わせの際に、必ず次の質問を投げかけてみてください。
「こちらの物件（または御社の標準仕様）は、住宅性能表示の『劣化対策等級3』をクリアしていますか？」
この質問に対して、
「はい、弊社の建物はすべて最初から等級3が標準仕様になっておりますのでご安心ください」と即答できる会社は信頼度が高いです。
「オプションで対応は可能ですが、追加費用がかかります」「建築基準法（等級1）を満たしているので十分ですよ」と言葉を濁す会社は、建物の構造の耐久性よりも、表面のデザインや目先の安さだけで勝負している可能性があるため、慎重に見極める必要があります。
ステップ2：「証明書」の発行まで行うか決める
「等級3の基準を満たした設計・工事をする（＝設計上の配慮）」ことと、「国に申請して公式な『住宅性能評価書（証明書）』を発行してもらう」ことは別物です。
一戸建ての場合は、証明書を発行してもらうことで「長期優良住宅」の認定が受けられ、住宅ローンの金利優遇や税金控除、補助金といった実利が得られるため、申請費用（10万〜20万円）を払ってでも絶対に証明書を発行してもらうべきです。
アパートの場合も、将来の売却（出口戦略）や、銀行への融資交渉を有利に進めるために、公式な評価書を手元に残しておく価値は十分にあります。
ステップ3：将来のメンテナンス計画（維持管理）を理解する
等級3の家を手に入れたら、それは「お医者さんから『あなたはとても健康な体ですよ』とお墨付きをもらった」状態です。
しかし、暴飲暴食（メンテナンスの放置）をすれば当然病気になります。
引き渡し時に建築会社から渡される「長期修繕計画書」をしっかりと確認し、「○年目には外壁の点検」「○年目には防蟻処理の再施工（一般的に5〜10年ごと）」といった、必要最低限のメンテナンス費用を毎月コツコツと貯蓄していく計画性を持ちましょう。
■ まとめ
住宅は「消費」ではなく「資産」へ
日本の住宅産業は、長らく「建てては壊す（スクラップ＆ビルド）」の使い捨ての時代が続いてきました。
しかし、これからの時代は「良いものを作って、きちんと手入れして、長く大切に使う（ストック型社会）」へと完全にシフトしています。
劣化対策等級3は、まさにそのストック型社会を生きる私たち消費者にとって、「この建物は次の世代に引き継ぐ価値がある本物の資産である」ということを見分けるための、最もシンプルで確実な指標です。
一戸建てを建てる方も、アパートを経営する方も、あるいは賃貸で入居する方も。「見た目の綺麗さ」の裏側にある「建物の骨組みの健康状態」にしっかりと目を向け、劣化対策等級3という基準を賢く活用して、生涯にわたって後悔のない住まい選びを実現させてください。
■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
【ご案内】不動産・相続 総合コンサルティング
当事務所では、お客様の大切な財産と家族の未来を守るため、現状の調査から対策の実行まで「窓口ひとつ」でトータルサポートいたします。
👤 プロフィール＆メッセージ
【肩書】
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