賃貸物件で「相場より安い訳あり物件の理由」、を考える

■ はじめに

「訳あり商品」と耳にされることがあると思います。

何らかの理由で価格を安くしている商品で在庫処分、パッケージがつぶれている、消費期限間近、型落ちなどが理由あるようです。

「訳あり商品」と言われると、購入を戸惑いますが、「訳あり商品」である理由を明確に告知されるとことにより、価格が安いことに説得力が生まれ、納得して購入することができます。

不動産業界でも何らかの理由で相場より安い「訳あり物件」が存在します。

「訳あり物件」と聞くと、殺人事件や自殺が起こった物件と考えてしまうかもしれません。しかし、実際の「訳あり物件」には様々な種類があります。

今回は、訳あり物件としてどのような物件があるのか、賃貸物件を中心について考えてみたいと思います。

■ 不動産業界の「訳あり物件」とは

「訳あり物件」と呼ばれるものには明確な定義は存在しません。

しかし、「何らかの訳がある」物件であり、借主にとって何らかの不利益を与えるような瑕疵や欠陥を持つ物件、または貸主の都合により問題を抱えている物件のことを「訳あり物件」と呼んでいます。

訳あり物件のうち借主にとって何らかの不利益を与えるような瑕疵や欠陥を持つ物件は、大きく次の4つの種類があります。

①「物理的瑕疵物件」

②「法的瑕疵物件」

③「環境的瑕疵物件」

④「心理的瑕疵物件」

また、貸主の都合により問題を抱えている物件は、貸主の都合により次のような場合があります。

①「短期間のみ賃貸する場合」

②「リフォームをせず、汚れがある状態で賃貸する場合」

③「早く入居者を探したい場合」

など。

借主にとって何らかの不利益を与えるような瑕疵や欠陥を持つ物件とはどのようなものをいうのでしょうか。

①「物理的瑕疵物件」、②「法的瑕疵物件」、③「環境的瑕疵物件」、④「心理的瑕疵物件」の4種類は次のような内容となります。

①物理的瑕疵物件

土地や建物に物理的な不具合がある物件であり、例えば、雨漏りする箇所がある、耐震強度が不足している、外壁にひび割れが起きているなどが挙げられます。

②法的瑕疵物件

建築基準法、消防法、都市計画法などの基準を満たさない違法物件

例えば、建築基準法に適合していない物件として既存不適格物件というものがあります。建築されたときの法令では合法だったものが、その後の法改正により不適格な部分が生じた物件。

③環境的瑕疵物件

嫌悪感がある施設が物件の周辺にあり、このような物件を「環境的瑕疵物件」と言います。

嫌悪感のある施設とは、墓地、火葬場、葬儀場、刑務所、下水処理施設、ガスタンク、原子力発電所、暴力団事務所、風俗営業店などが該当します。

④心理的瑕疵物件

過去に建物内で自殺や殺人、事故死などがあった物件

自殺や他殺が発生した物件や、孤独死などによる遺体を処理して消毒・消臭などを行った物件は心理的瑕疵が生じたことになります。

心理的瑕疵について、管理会社や媒介業者により告知すべきかの要否、事件の発生からどの時期まで告知するかは、対応が分かれていました。

そこで、2021年10 月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（以下、ガイドライン）」が、国交省により発表されました。

このガイドラインは、宅地建物取引業者が過去に人の死があった居住用不動産の取引において、その事実を買主・借主に伝えるべきか否かの判断基準を示したものとなっています。

ガイドラインが策定されたのは、過去に人の死があった物件の告知をめぐり様々なトラブルが起きていたことが背景にあります。

人の死の告知に関するガイドライン

■ 訳あり物件の主なケース

相場より安く賃料を設定している場合、次のような「訳あり物件」の主なケースが挙げられます。

①建物が古く、年数が経過している場合

建物の築年数が経過しており、建物の耐震性、外観、室内の設備の質が低くなっている物件が該当するケースです。

例えば、耐震性に懸念がある、断熱性が低い、扉の立て付けが悪い、水道の配管が古い、水洗トイレではないことが挙げられます。

②取り壊し予定の物件である場合

賃貸物件を数年のうちに取り壊し予定である場合、賃料を下げて募集されます。

取り壊し予定であるため、入居できる期間は限定されます。

③貸主が募集する際、リフォームを行っていない場合

賃貸物件を募集する場合、部屋の設備が故障していれば修理を行い、傷や汚れがあれば補修や清掃のうえ、入居者を募集します。
しかし、その修繕費用が高額な場合や、建物自体が古い場合、「賃料を安くするので現状で入居してくれません？」併せて、「リフォームしていないから退去も故意で壊したもの以外は原状回復工事をしなくていい」と考える貸主もいます。この場合も賃料を安く設定しているケースです。

④入居者を早く探したい場合

繁忙期を過ぎた時期やすぐに入居者を探したい場合など、貸主が家賃を値下げして募集する場合もあります。

このようなお部屋は、設備や周辺環境なども特に問題ない場合が多く、営業担当者へ確認して理由を把握することが大切です。

⑤日当たりの悪い部屋である場合

賃貸物件において低層階より高層階のほうが日当たりや通気性が良く、騒音も軽減されるというメリットがあり、賃料についても上の階になるにつれ高く設定しています。

⑥設備が不足している場合

ここ数年ではオートロックにモニター付きインターホン、防犯カメラなどのセキュリティー設備や浴室の追い焚き、乾燥、冷暖房機能付など設備が充実している賃貸物件が供給されています。
しかし、これらの設備を備えた賃貸住宅はここ数年で全体の市場から見ればごく一部なのですが、周辺の競合物件にこのような設備を備えた物件が多い場合、賃料を安く設定し、募集せざるを得ない場合です。

⑦周辺環境の問題がある場合

賃貸物件の周辺に墓地、歓楽街、暴力団関連の施設などがある場合も賃料を安くしています。

こういった周辺環境については募集図面などからわかりにくいため、営業担当者への確認、周辺地図のチェック、周辺を歩いて確認してみることが大切です。

⑧事故物件の場合

事故物件とは「自殺、他殺、火災による死亡」「特殊清掃や大規模リフォーム」が発生した物件であり、賃料も安く設定されています。

■ 疑問に感じたら必ず確認

ポータルサイトや情報誌には周りの相場より安い部屋を見つけることがあります。

お部屋探しに賃料相場が上がっているこの時期に「安くいい物件を見つけた。」、と賃料の設定理由も確認をしないまま、申し込みをしてと、契約締結後に思わぬトラブルを招く恐れもあります。

周りの家賃相場と比較して割安な物件には必ず理由があります。

理由を確認せず、契約してしまうと入居後にその理由がストレスの原因となってしまうこともあります。

反対に周りの家賃相場と比較して割安な物件がすべて悪いというわけではありません。

何等かのデメリットがあるために賃料を安くしていることも事実です。

周りの家賃相場と比較して割安理由を確認し、自分がそのデメリットを解消できるかが問題なのです。

■ まとめ

安い物件は悪い理由だけではない、ということをご理解いただけたはずです。

ただし、周辺相場より安い陳朗の物件を見つけた場合、必ず賃料が安い理由を確認してください。

物件が安い理由は、事故物件ということもありますが、貸主の事情や、募集の時期的な問題になっている場合もあります。

理由を確認して納得のうえ、物件を選んでいただくことをおススメします。

■記事の投稿者　飯島興産有限会社　飯島　誠

私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。

1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。