目次
- ■ はじめに
- ■ 契約書に「違約金」は隠れている
- ■フリーレントのある物件も注意が必要
- ■ まとめ
■ はじめに
賃貸借契約において、住居用の契約期間として２年間と定められている場合が多いと思います。この契約期間２年の間に借主は契約を途中で解約できるようになっています。
ただし、この中途解約の場合、違約金が借主に発生する場合があるので注意が必要です。
そこで、今回は中途解約の場合、どのような場合、違約金が発生するのか、を考えてみます。
■ 契約書に「違約金」は隠れている
中途解約の場合、違約金が発生する場合がある、とお伝えしましたが、賃貸借契約書の中では違約金という言葉が明記されていないこともあるため、賃貸借契約書を理解しておく必要があります。
賃貸借契約書には次のような条文が記載されています。
第●条（解約予告)）
賃貸人は、契約期間満了前６ヶ月以上の予告期間をもって書面により賃借人に通知し、本契約を解約することができるものとします。ただし、その申出について正当な理由がない限り、その効力は生じないものとします。
２ 賃借人が本契約を解約するとき、または表記契約期間満了により終了させようとするときは、１ヶ月の予告期間をもって書面書により賃貸人に通知するものとします。ただし、賃借人は１ヶ月前の予告にかえて、１ヶ月分の賃料および管理費等を支払うことにより、即時本契約を解約することができるものとします。
まず、第１項は、
賃貸人が解約を申し入れる場合の条文が記載されています。ただし、普通賃貸借契約の場合、賃貸人が解約を申し入れも正当な理由がなければ解約はできないことになっております。
次に第２項に記載されているのは、賃借人（借主）からの中途解約の方法として、「予告解約」と「即時解約」の2つの方法があることが記載されています。
中途解約の方法の一つである予告解約とは、定められた期限までに退去を予告して解約する方法です。
条文では、「１ヶ月の予告期間をもって書面により賃貸人に通知するものとします。」と記載されています。この「予告解約」の場合、違約金の発生はありません。
もう一つの「即時解約」とは、予告期限までに退去を予告せずに解約する方法です。
条文では、「ただし、賃借人は１ヶ月前の予告にかえて、１ヶ月分の賃料および管理費等を支払うことにより、即時本契約を解約することができるものとします。」と記載されています。この「即時解約」では、１ヶ月分の賃料および管理費等を支払うこと、とあり、これが違約金として支払いが発生することになります。
■ フリーレントのある物件も注意が必要
「フリーレント物件」とは、賃貸借契約において契約始期（入居日）から数週間や１ヶ月単位で賃料を免除される契約形態をいいます。
賃貸借契約書の特約として次のような条文が記載されています。
第●条（家賃発生に関する確認）
賃貸人、賃借人は、第●条第●項の定めにかかわらず、表記契約期間中の令和●年●月●日から令和●年●月●日（以下、「フリーレント期間」という。）まで期間内は賃料の発生が生じないことを確認しました。ただし、フリーレント期間において乙が解約を申し入れた場合、フリーレント期間は消滅するものとし、賃料の支払い義務が生じることを賃貸人、賃借人は確認しました。
２ 賃借人は前号ただし書のとおりフリーレント期間に賃借人が解約を申し入れた場合、第●条第●項の定めたとおり、賃借人は賃貸人に対し表記記載の賃料月額金○○〇,○○〇円を基準に日割り精算のうえフリーレント期間の賃料を支払うものとします。
この「フリーレント期間」であっても、中途解約した場合には、
「賃借人は賃貸人に対し表記記載の賃料月額金○○〇,○○〇円を基準に日割り精算のうえフリーレント期間の賃料を支払う」、とあり、これが違約金として支払いが発生することになります。
■ まとめ
賃貸借契約を締結のうえ、入居している場合、中途解約の方法によっては違約金が発生する場合があります。
また、賃貸借契約書には「違約金」と言う項目はなく、明確に「違約金」と記載されていない場合がほとんどです。
その関係上、契約を締結するまえに営業担当者に「違約金」が発生する場合などを確認しておくことは大切なことです。
入居後においても賃貸借契約書を再確認することが大切であり、後から「聞いていない」など言われても誰も相手にしてくれません。
わからないことは、必ず確認して契約を締結していただくことをオススメします。
【関連するコラム】
■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
●資産管理（相続・信託・後見制度）につきましては、こちらをご参照ください。
＃不動産 ＃賃貸 ＃借主 ＃賃借人 ＃違約 ＃中途解約 ＃違約金 ＃注意点