相続実例④
■一次相続に依頼した専門家のずさんな処理が２次相続で浮き彫りになった事例
●父親が亡くなられてから８年。母親が亡くなり、相続人の長男から相談を受けました。
相続人は、お亡くなりになられた母親の長男のみ１名。
相続関係説明図
相続関係説明図（コラム２）母親の相続手続きおよび相続税の納付に関するご相談にお越しになられました。
今回の相続は、相続財産・一次相続から１０年以内と相次相続であるため、一次相続についても申告書等を拝見させていただきました。
すると、一次相続時に相続税を延納しており、配偶者である母親に評価の高い土地と問題のある貸地（借地権）を相続しているのです。
延納については、現在の金利は金融機関より安い金利ですので検討する余地はありますが、この当時の延納する場合の金利が非常に高く、経費扱いにもなりません。
また、貸地（借地権）は、測量に入ったものの隣接地所有者や財務局などと調整が整わず境界確定が完了していない場所がほとんどです。
様々な問題を残したまま一次相続を終えたようです。ちなみに一次相続に係った始業の方は、弁護士・税理士・土地家屋調査士であり、問題を残したまま報酬（驚くほどの金額）は支払ったようです。
今回の依頼内容
１．相続税の納付
２．税理士の選定
３．土地家屋調査士の選定
４．貸地の整理（相続納付資金）
５．境界に関する隣接地所有者や財務局などと調整
６．延納額を減らしたい
※相次相続控除とは相続が発生してから10年以内に次の相続が発生した場合、相続税の金額から一定の金額を差し引くことができる制度です。なお、最初の相続から次の相続が発生するまでの期間が短ければ短いほど控除額が大きくなります。例えば、父親が亡くなり、5年後に長男が亡くなった場合は相次相続控除を受けることができます。
預貯金、自宅（土地・家屋）、貸アパート４棟、貸地１２件、駐車場２件
相続税は、２億円超。
経緯は以下のとおりです。
１．すべての財産の現地確認・状況・行政の問題点を調査を行い、財産の色分けを行いました。
※色分けとは、各財産の問題点・収支状況を踏まえ、今後その財産を保有しておくべきか、処分すべきか、どちらでも良いのか、と依頼者が一目で判断できる資料です。
２．同時並行で相続税の算出を税理士へ依頼。
３．隣接地所有者や財務局などと調整開始
※売却するか否かは後で決定しますが、問題点をまずはクリアするため。
隣地所有者との調整はかなり難航しました。依頼者の責任ではありませんが、亡くなられたお父様との関係が良好ではありませんでした。
当初、嫌がらせのような対応でしたが、何十回通ったか覚えていませんが４カ月ほどでなんとか隣接地の方十数名より立会人をいただきました。なかには金銭を要求する方もいましたが、なんとか金銭で解決ができ、財務局も土地家屋調査士ではできない、方法で処理を完了することができました。ちなみに土地家屋調査士ができないというのは立場上無理なことであり、法律には問題のない方法で処理したということです。
４、財産の色分けより、貸地１２件すべてを賃借人に底地権を買い取ってもらうことを決定
５．貸地の賃借人に個別対応、価格調整、借入金の金融機関紹介のうえ、貸地１０件は底地権を買い取っていただくことを承諾。
６．承諾をいただいていない貸地２件のうち１件は、底地と借地を併せた同時売却を行い、残る１件は、借地権を買い取り、物納にて処理を行いました。
相続税および延納の一部繰り上げ納付を準備することが出来まして、相続財産のうち預貯金の一部、自宅（土地・家屋）、貸アパート４棟、駐車場２件を残すことができました。
延納の一部は残りましたが、アパートの収益から見て、生活費や延納の返済には困らないまで収支が改善できました。
一次相続は二次相続まで検討して検討すること。依頼を行う際には信用できる者に依頼をすること。所有している土地の隣接地所有者とは良好な関係を保つこと。賃貸管理には相続を含めあらゆる角度からアドバイスをもらえる会社へ依頼すること。が非常に大切なことです。
■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
●資産管理（相続・信託・後見制度）につきましては、こちらをご参照ください。
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