全３０回連載
【第１０回】修繕費は「突然」来ない。お小遣いを貯める計算ルール
こんにちは。不動産コンサルタントの飯島誠です。
毎週木曜20時の「サラリーマン大家さんの道：高校生から始める不動産経営の基本」、第10回目です。
アパートを経営し始めて10年ほど経ったある日、管理会社から1通の手紙と、分厚い見積書が届きます。
「社長、大変です。外壁の塗装が剥がれて、屋根からも雨漏りの危険があります。入居者からクレームが出る前に、大規模な修繕工事をしましょう。費用は全部で300万円です」
300万円。普通のサラリーマン大家さんは、この金額を見た瞬間に頭が真っ白になります。
「そんな大金、今すぐ会社の口座にも自分の財布にもない！どうしよう！」とパニックになり、夜も眠れなくなってしまいます。
他社の勉強会では「アパートは頑丈ですから大丈夫です」と言われていたのに、なぜこんなことになってしまうのでしょうか。
■ 高校生の「修学旅行」と同じ仕組み
高校生の皆さんが、学校の行事で修学旅行に行くとします。お土産代や現地での自由行動のために、3万円のお金が必要だとしましょう。
お小遣いが毎月5,000円の高校生が、出発の前日に「明日3万円必要だからちょうだい！」と言っても、親から怒られるだけですよね。
だから、賢い高校生は「15ヶ月後に修学旅行があるから、毎月のお小遣いから2,000円ずつ貯金箱に入れておこう」と計画を立てます。これなら、前日になってパニックになることはありません。
アパートの老朽化（古くなること）も、これと全く同じです。
ある日突然、神様の気まぐれで建物がボロボロになるわけではありません。
太陽の光を浴び、雨風にさらされ、1日ずつ確実に、100%予測できるスピードで古くなっていきます。
つまり、大規模修繕費は「突然やってくる災害」ではなく、「100%確定している未来のコスト」なのです。
■ 業者がシミュレーションに入れない「悪魔の引き算」
不動産業界のリアルな数字を教えます。
アパートは、木造であれRCであれ、10年〜15年周期で必ず外壁や屋根の大規模なメンテナンスが必要になります。その費用の目安は、「1部屋あたり約30万〜50万円」です。
もし、あなたが10部屋ある一棟アパートの社長になったとしたら、15年後には最低でも「300万〜500万円」の現金が必要になります。これを15年（180ヶ月）の月数で割り算してみましょう。
【計算式】 4,000,000円 ÷ 180ヶ月 ＝ 約 2万2,000円
どうでしょうか。あなたは毎月、入ってきた家賃収入の中から「約2万2,000円」を、自分の利益（お小遣い）として使わずに、「大規模修繕用金庫」にコツコツと別口座で貯め続けなければいけないのです。
他社の勉強会で渡されるシミュレーションシートをもう一度よく見てください。
家賃からローンの返済を引いた「手残り」の計算の中に、この「毎月の修繕積立金」の引き算は入っていますか？
入っていないはずです。これを入れてしまうと、手残りの数字が小さくなって、あなたがおアパートを買ってくれなくなるからです。
本物の社長は、業者が作った見せかけの「手残り」に騙されません。
「今月入った家賃から、15年後のためにまずは2万円を引き算する」。このお小遣い帳のような地道な習慣こそが、15年後に会社を救う最強の防衛策になります。
次回の予告（来週木曜 20:00 配信）
次回は【第11回】高校の確率・統計で考える「空室率」の正しい見積もり方をお届けします。
業者がよく使う「空室率5%だから安心」という数字は本当なのか？現実的な数字の弾き方を学びましょう。お楽しみに！
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■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
●資産管理（相続・信託・後見制度）につきましては、こちらをご参照ください。
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