全３０回連載
【第16回】現地調査のプロの技。近隣の競合アパートを偵察する方法
こんにちは。不動産コンサルタントの飯島誠です。
毎週木曜20時。今回は、ネットや机の上の勉強会だけでは100%不可能な、一番泥臭くて、一番効果のある分析手法「現地調査（げんちちょうさ）」のお話です。
良いなと思う物件が見つかったとき、他社の勉強会マニアは、業者が持ってきた「レントロール（入居状況の一覧表）」を穴が開くほど眺めます。「ふむふむ、今は満室だから安心だな」と。
しかし、本物の社長は、資料をカバンに仕舞って「現地」へ向かいます。
なぜなら、現地には、ライバル（競合アパート）の生々しい情報がすべて転がっているからです。
高校の部活動でも、対戦相手の試合をビデオで観たり、偵察に行ったりしますよね。ビジネスも全く同じ。ライバルを知らずして、勝つことはできません。
■ プロが夜の現地でチェックする「3つのポイント」
現地調査は、昼間に行くだけでは不十分です。本当に面白い情報が分かるのは「平日の夜（20時〜22時頃）」です。ちょうど、あなたがこのコラムを読んでいる今の時間帯ですね。
社長であるあなたが、現地で偵察すべきポイントを3つ教えます。
１．「電気のついている部屋」の数を数える
業者の資料に「満室」と書かれていても、夜に行ってみたら半分以上の部屋の電気が消えていて、カーテンすら新調されていないことがあります。それは「書類上の満室（業者が関係者を一時的に住まわせて満室に見せかけているトラップ）」の可能性があります。
２．ゴミ置き場とポストの周りを見る
ポストからチラシが溢れていたり、ゴミ置き場がカラスに荒らされたまま放置されているアパートは、管理会社が仕事をサボっている証拠です。「ここを買えば、自分がしっかり管理するだけで、ライバルから入居者を奪い取れるな」というチャンス（弱点）が見えてきます。
３．駐輪場にある「乗り物」を見る
どんな自転車やバイクが止まっていますか？子供用の自転車があればファミリー層、カスタムされた原付があれば若い男性が住んでいると推測できます。自分がこれから貸そうとしているターゲット層が、本当にその街にいるかどうかの答え合わせができます。
■ 電卓の数字は、現地で「答え合わせ」をする
いくらパソコンのExcel上で「利回り10%」と計算できても、ライバル物件が最新の設備で家賃を値下げして攻めてきていたら、あなたのアパートは勝てません。
業者の出す数字を信じるな。自分の目で見極めた「現場のリアル」だけを信じる。
今週末、気になる物件の周りを、不審者に間違われない程度にじっくり散歩してみませんか？
次回の予告（来週木曜 20:00 配信）
次回は【第17回】木造・鉄骨・RCって何が違う？高校物理で理解する構造と法定耐用年数をお届けします。
「アパートの寿命」を決める建物の構造について、高校の物理や化学の視点から、分かりやすくその耐久性と「お金の寿命」の関係を解剖します。【第3章】の締めくくりです。お楽しみに！
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■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
●資産管理（相続・信託・後見制度）につきましては、こちらをご参照ください。
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