全３０回連載
【第14回】高校の地理で考える。人口が減る日本の「生き残るエリア」の見分け方
こんにちは。不動産コンサルタントの飯島誠です。
毎週木曜20時の定期便。今回は、日本の最大の弱点であり、アパート経営最大の壁である「人口減少（じんこうげんしょう）」についてです。
ニュースや学校の授業でも「少子高齢化で日本の人口が減っている」と毎日のように耳にしますよね。
他社の勉強会でこの質問をすると、業者は決まってこう言います。
「大丈夫です！このエリアは開発が進んでいるので、将来も安泰ですよ」
この言葉を鵜呑みにしてはいけません。日本全体がシュリンク（縮小）していく中で、これからの30年間、すべてのアパートが生き残れるわけがありません。
高校の地理の授業を思い出してください。水がある場所や、交通の便が良い場所に人が集まり、集落（街）ができましたよね。これからの日本で起きるのは、その「人口の二極化（大凝縮）」です。
■ 「ドット（点）」ではなく「ライン（線）」で見る
人口が減る時代、人はバラバラに住むのをやめ、便利な場所にギュッと集まるようになります。国が推進している「コンパクトシティ」という政策がこれです。
生き残るエリアを見分けるコツは、地図を「ドット（点）」ではなく「ライン（線）」で見ることです。
生き残る「ライン」：主要な電車の本線、急行が止まる駅をつなぐルート。
消えゆく「ドット」：本線の駅からさらにバスで20分かかるような、ポツンと離れた住宅街。
数十年後、バスの路線が廃止されたり、近くのスーパーが撤退したりした瞬間、その離れたドット（地域）からは一気に人がいなくなります。
そこに建つアパートは、どんなに綺麗でも空室率100%の「お化け屋敷」になってしまいます。
■ 自治体の「都市計画図」をハッキングせよ
業者は「静かな住宅街で環境が良いです」と言い訳をします。しかし、社長のあなたは騙されません。
インターネットで「（調べたい街の名称） コンパクトシティ 居住誘導区域」と検索してみてください。
自治体が「これから人口が減っても、このエリアだけは税金を使ってインフラ（病院や駅）を守ります！」と公式に宣言しているエリア（居住誘導区域）が、地図で一発で分かります。
その区域の「外」にあるアパートは、いくら安くても絶対に買ってはいけません。
日本の未来予測は、すでに国のデータとして出ています。他人の勘ではなく、確定している未来の地図を見て、戦う場所を決めましょう。
次回の予告（来週木曜 20:00 配信）
次回は【第15回】駅から徒歩15分でも満室になる物件、徒歩5分でも空室になる物件の違いをお届けします。
「駅近こそ正義」という不動産の常識をひっくり返します。ターゲットの「ライフスタイル」から逆算する、間取りの心理学です。お楽しみに！
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■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
●資産管理（相続・信託・後見制度）につきましては、こちらをご参照ください。
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