【弁護士コラム】事故物件～どんな場合に告知しなければいけないの？

執筆者プロフィール

弁護士　渡辺　菜穂子

虎ノ門法律経済事務所に在籍。不動産、遺産相続、借金問題・債務整理、離婚・男女問題、労働問題・労務管理、企業法務の分野で活動を行っている。「ご依頼を受けた案件は、綿密な打ち合わせや準備をしたうえで、判例や法律文献を徹底的に調査し、満足いただける最善の結果を出す」をモットーに、弁護士活動を行っています。

渡辺菜穂子弁護士を詳しくお知りになりたい方へ

１　「事故物件」の法律問題

物件に起きた過去の事故の内容を、告知をしなければならないのに告知せず、賃貸・売買契約を締結した場合、借主・買主から、

・告知義務違反に基づく損害賠償請求

・告知義務違反に基づく契約の解除

・対象物件に「心理的瑕疵」（契約不適合）があるとして、契約の解除や損害賠償請求

といった、様々な請求を受け、紛争に発展する可能性があります。

場合によってはこれらの請求の全部・一部が認められることもあります。

したがって、不動産賃貸業を営む場合、

「何が事故物件なのか」

「どういう事態になったら、入居者に告知しないといけないのか」

「一度事故物件になったら、ずっと告知しないといけないのか」

については、大きな関心があると思います。

２　２０２１年の国交省「告知ガイドライン」

国交省は、２０２１年１０月に、

「宅地建物取引業者の人の死に関する告知ガイドライン」

を公表しました。

URL（リンク先）

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

もっとも、これはあくまで

・宅地取建物取引業者の告知基準

・対象は居住用住宅のみ（オフィス物件等は対象外）

・「告げなくてもよい類型」の列挙

のガイドラインです。

つまり、売主・貸主としての告知義務をダイレクトに規律する基準ではなく、また、告知義務がある場合を明確に定義したものでもありません。

ただし、このガイドラインは、「現時点における裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と思われるものを整理しとりまとめたもの」とされています。

そして、このガイドラインにおいて、「告知義務がない類型」に該当しない場合、取引を仲介する宅建業者には、「告知義務がある」とされています。

仲介業者に告知義務がある、と判断されるような類型である場合は、取引当事者である売主・貸主の義務としても、「告知義務がある」と判断される可能性は高いと思われます。

また、告知義務がある類型において告知せずに取引した場合には、法的には取引対象物に、「瑕疵」「契約不適合」があるとされる可能性があり、売主・貸主は、買主・借主から、解除・代金減額・損害賠償請求等の法律上の請求を受けるリスクがあると考えられます。

したがって、宅建業者のみでなく、売主・貸主も、取引において、上記ガイドラインを参考にして、告知するか否かを判断する必要があります。

３　ガイドラインの図示化

ガイドラインの判断枠組みは、

①死因と、②人の死が発生した場所、③時の経過

の３点を基礎に、判断する仕組みになっています。

まず

①死因

については、一般的な死因である、自然死や日常生活上の不慮の死と、それ以外の死因に区別し、告知義務が生じるのは、後者のみで前者については原則として告知義務はないとしています。もっとも、前者であっても、遺体が放置されて特殊清掃・リフォーム等に至ったケースでは、告知義務があるとしています。

次に

②人の死が発生した場所

については、人の死が発生した場所が、取引対象物かそれ以外かで区別し、取引対象物及び取引対象物と共に人が通常使用する一定の共用部分（ベランダや住居前廊下、エレベーター等が想定されています）で発生した場合以外は、原則として、告知義務がないとしています。

但し、共用部分であっても、人の死の発生した事件が、事件性・周知性・社会に与えた影響が特に高い事案（つまり、マスコミ報道があった事案）については、告知義務が生じうるとしています。

そして

③時の経過

については、死の発覚から３年が経過した場合、賃貸取引においては、告知義務がなくなるとしています。もっともこの場合も、事件性・周知性・社会に与えた影響が特に高い事案は、告知義務が生じうるとしています。

ガイドラインの文章は、やや分かりにくいようにも思われますので、ガイドラインの内容を整理して図示すると、概ね以下のようになります。

借主・買主から質問された場合は、告知義務が生じる場合がある

また、上記の赤枠範囲内外に関わらず、

という点には注意が必要です。

告知義務に関しては、「ある事実を告げることで、買主・借主の取引の有無・内容に重大な影響があると考えれられる事情がある」と言える場合で、その事実を認識しながら、敢えて、その事実を秘匿したり、虚偽の事実を告げたような場合には、「告知義務違反」の違法があると判断されるようなケースがあります。

具体的には、

①上記の赤枠範囲外の人の死の事案であっても

②その事実を、売主・貸主が認識しており

③その事実の有無について、敢えて借主・買主から問われた場合

借主・買主にとっては、その事実が取引判断において重要だと考えて質問していることは、認識できるわけです。

それならば、少なくとも知っている事実を、正直に答えずに敢えて虚偽の情報を与え、取引をさせたような場合は、売主・貸主側に、「騙して取引させた」と評価されるような事情があるわけですから、そのことを、違法だと評価される場合があり得るということです。

４　最後に

上記ガイドラインを参考にしても、個々の取引において、売主・貸主に告知義務があるか、告知しなかったことが違法であるか、告知すべき場合にどの程度告知しなければならないか、不告知で行われた売買・賃貸等で、売主・貸主に対してどのような請求ができるか等については、ケースバイケースです。

疑問がある場合には、専門家等に相談された方がよいと思われます。

●資産管理（相続・信託・後見制度）につきましては、こちらをご参照ください。

●ご売却をご検討の方は、こちらをご参照ください。

●賃貸をご検討の方は、こちらをご参照ください。

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