【自主管理の限界】「家賃は俺の口座に振り込ませる」が、サラリーマンの息子への引き継ぎを一番難しくしている理由
藤沢市亀井野周辺の大家様とお話ししていると、「入居者の募集やトラブル対応は不動産屋に任せているけれど、家賃の入金チェック（会計管理）だけは自分の通帳で確認したい」という方が意外と多くいらっしゃいます。
長年、ご自身の目で「毎月しっかり家賃が振り込まれているか」を確認することは、大家様としての大きなやりがいであり、安心材料だったのだと思います。
しかし、ここに自主管理の大きな「落とし穴」があります。
実は、この「家賃は俺の口座に直接振り込ませる」というこだわりこそが、将来サラリーマンのお子様へアパートを引き継ぐ際の、最大の足かせになってしまうケースが非常に多いのです。
今回は、家賃管理を大家様個人がやり続けることのリスクと、次の世代が困らないための「令和の賃貸管理」について、現場のリアルな実例を交えてお話しします。
「3ヶ月未確認」「1年滞納」……後回しが生む、家賃回収の恐怖
大家様個人での入金管理で、実は頻繁に起きているのが「確認の後回し」です。
高齢になり、体調を崩して入院してしまったり、日々の忙しさに追われたりして、「通帳記帳はまた来月でいいか」と、気づけば3ヶ月ほど入金を確認していない大家様が意外と少なくありません。
さらに恐ろしい実例では、重い腰を上げて通帳を見てみたら、実は「1年近くも家賃が滞納されていた」というケースすらあります。
ここまで滞納が膨れ上がってから、私たち管理会社に「飯島さん、大変なんだ。ちょっと後から督促して、回収してくれないか！」とご相談をいただくことがあるのですが……正直に申し上げます。
数ヶ月〜1年も経ってからの家賃督促は、プロであっても極めて困難です。
入居者側も「今さら何十万円も一括で払えない」と開き直ってしまい、最悪の場合は裁判を起こして強制退去させなければならず、弁護費用や空室期間で大家様が数百万円の損害を被る結果になってしまいます。
サラリーマンの息子は、毎月の「通帳チェック」ができない
もし、この「大家さんの個人口座への振込」を維持したまま、都内で忙しく働くサラリーマンの息子さんがアパートを引き継いだらどうなるでしょうか。
平日の昼間に、銀行へ行って通帳を記帳する暇がない
ネットバンキングの画面を、毎月細かくチェックする時間がない
万が一、滞納を見つけても、仕事の合間に自分で督促の電話や手紙を送るなんて絶対に無理
会社員の息子さんにとって、毎月の家賃チェックと滞納リスクは「精神的な大ダメージ」以外の何物でもありません。
結果として引き継ぎを拒否されたり、アパート経営そのものが嫌になって安値で手放してしまったりする原因になるのです。
解決策：元気なうちに「管理会社への一括管理」へ切り替える
だからこそ、今のうちからやっておくべき「終活」があります。
それは、家賃の振込先を大家様個人の口座ではなく、「信頼できる管理会社の専用口座」へ集約する契約（集金代行・管理委託）に切り替えておくことです。
管理会社へ家賃管理を任せると、賃貸経営はこう変わります。
１．プロが毎日チェック： 万が一、1日でも家賃が遅れたら、システムが即座に検知してその日のうちに督促を行います。傷口が広がるのを未然に防ぎます。
２．家賃保証会社との連携： 万が一の滞納時も、保証会社が家賃を100%立て替えてくれるため、大家様の収入が途絶えることはありません。
３．大家さん・息子さんは待つだけ： 管理会社がすべての入金をまとめ、手数料を差し引いた綺麗な状態の「手残り」を、毎月決まった日に大家様の口座へ一括で送金します。
これなら、大家様は通帳を何度も確認する煩わしさから解放されます。
そして何より、サラリーマンの息子さんに引き継ぐ時も「毎月、飯島興産から決まった額が振り込まれるから、君は通帳の数字を見ておくだけでいいよ」と言って、笑顔でバトンを渡すことができるのです。
「私の代までは自分で…」を、少しだけ変えてみませんか？
「今まで自分でやってこれたから、私が生きているうちはこのままでいい」
そのお気持ちはとてもよく分かります。しかし、システムや契約をガラリと変えるには、膨大なエネルギーが必要です。
大家様がご高齢になってから、あるいは息子さんが突然引き継ぐことになってからでは、手遅れになってしまいます。
大切なのは、大家様が「一番元気な今のうちに、子供が困らない仕組みを整えてあげること」です。
「うちのアパートの今の契約内容、息子でも引き継げるかしら？」と気になった大家様。
ぜひ、通帳や現在の管理契約書を片手に、飯島興産へお気軽にご相談ください。長年地域を見守ってきた私たちが、ご家族に最適な「家賃防衛策」をご提案いたします。
（次回は、来週火曜日11:00に「『アパートは兄弟で平等に分けなさい』という遺言が、家族をバラバラにする恐怖」についてお届けします）
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■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
●資産管理（相続・信託・後見制度）につきましては、こちらをご参照ください。
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