住まいの天敵に立ち向かう！「賃貸 vs 購入」それぞれのカビ対策と落とし穴、を考える

■ はじめに

住まいの天敵に立ち向かう！「賃貸 vs 購入」それぞれのカビ対策と落とし穴

梅雨や冬の結露など、日本の住宅は一年中カビの脅威にさらされています。

カビは見た目が悪いだけでなく、ぜんそくやアレルギーなどの健康被害を引き起こすため、絶対に放置できません。

しかし、カビへのアプローチや直面する問題点は、家が「賃貸」か「持ち家」かによって大きく異なります。

そこで今回は、それぞれの立場における具体的なカビ対策と、特有のトラブル・注意点を考えてみます。

■ 賃貸物件におけるカビ対策と問題点

賃貸住宅に住む場合、一番重要になるのは「貸主から部屋を借りている」という視点です。

賃貸の具体的なカビ対策

賃貸では、建物の構造を勝手に変えるような工事はできません。そのため、日々の生活習慣による予防が基本となります。

・まめな換気と空気の通り道づくり

対角線上にある窓を2箇所以上あけて、空気の流れを作ります。

家具を壁から数センチ離して置き、裏側に湿気がたまらないようにすることも大切です。

・結露の徹底的な拭き取り

冬場に窓に浮かぶ結露は、カビの大きな原因になります。毎朝、結露ワイパーや吸水クロスで拭き取る習慣をつけましょう。

・浴室の乾燥と換気扇の24時間稼働

お風呂を使った後は、壁や床に冷水をかけて室温を下げ、スクイジーで水気を切ります。換気扇は基本的に24時間回し続けるのが効果的です。

・収納スペースの湿気取り

クローゼットや押入れにはすのこを敷き、湿気取り剤を設置します。定期的に扉を開けて、扇風機やサーキュレーターで風を送りましょう。

賃貸ならではの問題点とトラブル

賃貸における最大の落とし穴は、退去時の費用負担（原状回復のトラブル）です。

・善管注意義務の壁

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、結露を放置して拡大したカビやシミは、入居者の手入れ不足（過失）とみなされることが多いとされています。

この場合、退去時に高額な壁紙やフローリングの張り替え費用を請求されるリスクがあります。

・構造的な欠陥との見分けが難しい

「毎日換気しているのに、壁の奥からカビが生えてくる」というケースもあります。

建物の断熱材不足や漏水が原因である場合、本来はオーナー側の責任ですが、それを入居者が証明するのは簡単ではありません。

・抜本的なリフォームができない

「窓を二重サッシにしたい」「調湿効果のある壁紙に変えたい」と思っても、自分の判断で工事をおこなうことは不可能です。

■ 持ち家におけるカビ対策と問題点

一戸建てや分譲マンションを購入した場合、「建物のすべての責任を自分が負う」ことになります。

・購入物件の具体的なカビ対策

持ち家では、間取りの工夫や最新の設備導入など、自由で根本的なカビ対策が可能です。

・リフォームによる建物の強化

窓を複層ガラス（ペアガラス）やインプラス（内窓）に交換することで、結露を劇的に減らせます。また、エコカラットなどの調湿タイルや、珪藻土（けいそうど）の壁材を採用するのも有効です。

・高機能な家電のフル活用

家全体のカビを防ぐため、大型の除湿機や24時間換気システムを適切に稼働させます。エアコンの内部クリーン機能も欠かさず使用しましょう。

・床下や屋根裏の定期点検

一戸建ての場合、床下の防湿シートや換気口のチェックが必要です。必要に応じて、床下換気扇の設置や調湿材の敷設をおこないます。

購入物件ならではの問題点とリスク

自由度が高い反面、発生したトラブルの代償はすべて自分に返ってきます。

・修繕費用がすべて自己負担

万が一、雨漏りや床下の湿気によって柱が腐食したり、シロアリが発生したりした場合、数十万〜数百万円の修理費を自分で出さなければなりません。

・建物の資産価値が低下する

カビを放置して構造部にまで被害が広がると、将来家を売りたいと思ったときに売却価格が大きく下がってしまいます。

・近隣トラブルへの発展（マンションの場合）

マンションで自分の部屋の配管から水漏れが起き、階下の部屋にカビを発生させてしまった場合、巨額の損害賠償を求められるケースがあります。

■ 【比較表】賃貸と購入の違いまとめ

それぞれの特徴を一覧表にまとめました。

項目	賃貸物件	持ち家
対策の自由度	低い（生活習慣での予防が中心）	高い（リフォームや設備投資が可能）
主な問題点	退去時の原状回復費用（トラブルになりやすい）	構造の劣化リスク、将来の資産価値低下
費用の責任	入居者の過失なら入居者、構造原因ならオーナー	100%自己負担

・共通して知っておきたい、カビの正しい知識と対処法

賃貸であっても購入であっても、カビが生えてしまったときの初期対応は共通しています。

・市販の塩素系漂白剤の使い方に注意

お風呂用の強力なカビ取り剤を壁紙や木材に使うと、素材が傷んだり色落ちしたりします。住宅の建材に使用する場合は、市販の「壁紙用カビ取り剤」や、消毒用エタノールを使いましょう。

・カビを見つけたら「すぐに」動く

賃貸であれば、自分のせいにされないために、見つけ次第すぐに管理会社や貸主へ報告します。購入物件であれば、被害が小さいうちに専門の防カビ業者に見積もりを依頼するのが、結果的に一番安上がりになります。

■ 場所や築年数を超えた「仕組み」から見るカビの真実

カビの問題を考えると、「お風呂場だから」「古い家だから」と思いがちです。

しかし、実は場所や建物の古さに関係なく、「賃貸」と「購入」という住まいの仕組みそのものが、カビ対策の明暗を分ける大きなポイントになります。

ここでは、場所や築年数に縛られない、それぞれの根本的な違いについて考えてみます。

①【賃貸のコラム】「借り物」だからこそ起きる、報告のタイミングという罠

賃貸住宅の一番の特徴は、その部屋が「自分のものではない」ということです。これがカビ対策において、大きな心理的ハードルを生み出します。

・「見なかったことにしたい」が最悪の結果を招く

部屋の中にカビを見つけたとき、「管理会社に連絡すると、自分の掃除不足を怒られるのではないか」「弁償しろと言われたら怖い」と感じて、つい隠したり放置したりしてしまう人が多くいます。

しかし、これが最大の罠です。場所がリビングの壁であっても、築年数が新しくても古くても、関係ありません。「カビを見つけたのに放置した」という事実そのものが、入居者の大きな過失（落ち度）になってしまうからです。

・早期発見・即連絡が、あなたのお守りになる

賃貸での正しい防カビ行動は、掃除だけではありません。

「見つけたらすぐに写真を撮り、管理会社に相談する」というスピード感が、自分の身を守る最大の対策になります。

初期の段階であれば、建物の構造が原因（大家さんの負担）で修理してもらえる可能性も高くなります。

②【購入のコラム】「資産」だからこそ、見えないカビが財布を直撃する

家を購入した場合、その家は大切な「資産（自分のお金の一部）」になります。そのため、カビは単なる汚れではなく、「自分の財産が目減りしていく現象」として捉える必要があります。

・築年数や場所に関係ない「目に見えないリスク」

新築のピカピカな家であっても、あるいはリフォームしたての中古住宅であっても、カビのリスクはゼロではありません。

特に恐ろしいのは、壁の裏側や床下など、普段の生活では「目に見えない場所」で静かに進むカビです。

賃貸であれば、どうしてもカビが直らない場合は「引っ越す」という最終手段が使えます。しかし、購入物件では簡単に逃げることができません。

・防カビへの投資は、将来の貯金と同じ

持ち家の場合、カビ対策にお金をかけることは、決して無駄遣いではありません。

高性能な除湿システムを入れる

・定期的にプロの点検を受ける

これらには確かにお金がかかりますが、「建物の寿命をのばし、将来の売却価値を守るための投資」になります。今すぐ目に見える効果がなくても、10年後、20年後に大きな修繕費を払わずに済むという、大きなメリットになって返ってきます。

※賃貸は「ルールを守る目」、購入は「長い目」が必要

こうして比べると、場所や築年数がどうであれ、私たちが持つべき意識は全く違うことがわかります。

・賃貸に必要なのは「ルールを守る目」

借り物である以上、日々のケアをしっかりおこない、異変があればすぐに報告するという「正しい手続き」が一番の対策です。

・購入に必要なのは「長い目（長期的な視点）」

今だけでなく、10年後や20年後に家をどう守るかという「経営者」のような視点で、メンテナンスを計画することが大切です。

どちらの住まいであっても、カビに対する正しい知識を持ち、自分の立場に合った行動をとることが、快適な暮らしへの第一歩となります。

■ まとめ

賃貸の良さは「いざとなったら引っ越せる」ことですが、入居中の管理を怠ると退去時に手痛い出費が待っています。

一方で、購入の良さは「自由に家をいじれる」ことですが、メンテナンスを怠ると大切な資産が台無しになってしまいます。

まずは今日からできる「換気」と「除湿」を徹底し、あなたの大切な住まいと健康をカビから守りましょう。

■記事の投稿者　飯島興産有限会社　飯島　誠

私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。

1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。