■ 目次
- ■ 湘南台・六会日大前・善行：3駅エリアの空室事情と共通の弱点
- ■ 【データで見る】周辺の家賃相場と「見えないコスト」の罠
- ■ 【住む人の本音】部屋探しで「ここだけは譲れない」ポイント
- ■ なぜお部屋が空いたままになるのか？（貸主側の問題）
- ■ 周りの環境や、住む人の変化（環境の原因）
- ■ まとめ
藤沢市の小田急江ノ島線沿線（湘南台駅・六会日大前駅・善行駅）でアパートやマンションを経営されているオーナー様、最近このようなお悩みはありませんか？
「以前は募集を出せばすぐに埋まったのに、空室期間が長くなってきた」
「不動産会社に勧められて家賃を下げてみたけれど、それでも反響がない」
この3駅エリアの賃貸市場は、これまでにない大きな転換期を迎えています。
結論から申し上げますと、空室が続く本当の理由は「家賃の高さ」ではなく、今の入居者が求める条件との「ミスマッチ」にあります。
今回は、地域密着の私たちが徹底調査した、このエリア特有の空室原因と、家賃を下げずに満室へ導く「最強の空室対策」を完全解説します。
■ 湘南台・六会日大前・善行：3駅エリアの空室事情と共通の弱点
お隣同士の3駅ですが、空室が発生している原因はそれぞれ異なります。
湘南台駅
3路線利用のターミナル駅で人気ですが、強気の家賃設定のまま「周辺の騒音」や「日当たりの悪化」に対応できていない物件が苦戦。
六会日大前駅
日本大学をはじめとする学生需要に依存しすぎており、学生の減少に伴う「3点ユニットバス・築古木造」の長期空室化が深刻。
善行駅
緑が豊かで住環境が良い反面、「駅周辺の激しい坂道（谷戸の地形）」や築年数の経過がネックになり、入居者から敬遠されがち。
この3駅に共通しているのは、「入居者のターゲットを絞り込めていないため、一律の家賃値下げ（価格競争）に巻き込まれている」という点です。
■ 【データで見る】周辺の家賃相場と「見えないコスト」の罠
現在、このエリアの一般的な家賃相場は以下のようになっています。
空室物件の多くは、この相場に対して「設備が見合っていない」ケースに分類されます。
| 間取り | 湘南台駅（家賃相場） | 六会日大前・善行駅（家賃相場） |
| ワンルーム / 1K | 約 6.1万円 〜 6.7万円 | 約 5.0万円 〜 5.8万円 |
| 1LDK | 約 9.2万円 〜 12.5万円 | 約 7.8万円 〜 9.1万円 |
| 2LDK | 約 11.2万円 〜 12.0万円 | 約 8.8万円 〜 10.5万円 |
ここで重要になるのが、築古物件に多い「プロパンガス（LPガス）」の存在です。
都市ガスに比べて月々の料金が3,000円〜5,000円ほど高くなるため、入居者はスマホで「プロパンガス物件＝生活費が高くなる」と事前に調べ、家賃が相場通りでも敬遠してしまうという「見えない罠」が存在するのです。
チェックポイント
◆ 貸主が知っておきたい「家賃のウラ側」
ひとり暮らし用の部屋
六会には「5万円以下」の古いアパートがたくさんあります。そのため、湘南台周辺にある古いアパートは、六会の安さに負けて空室になりやすくなっています。
家族向けの部屋
湘南台は電車の便が良いので家賃が11万円を超えます。しかし、強気な家賃の代わりに「駅から遠い」「坂がきつい」物件は選ばれず、空室になってしまいます。
逆に六会は10万円以下に下がるため、広さ重視の家族が集まりますが、学校（学区）の評判で悩まれるケースがあります。
知っておきたい「六会日大前」の知られざる教育環境とファミリー層の心理
ファミリー向けのお部屋をお持ちのオーナー様からよく「六会は学校環境も良いのになぜ空室が出るの？」というご相談をいただきます。
実際、地元の公立校である「六会中学校」は地域でも非常に評判が良く、生徒ものびのびと真面目な子が多いと保護者からの口コミ評価が高い学校です。さらに有名私立の「日大藤沢」もあり、教育環境としては抜群です。
では、なぜファミリー層が悩むのか？
実は、お子様が高学年になったときの「学習塾への通いやすさ」が関係しています。
大手の進学塾は隣駅の「湘南台駅」周辺に集まっているため、親御さんは『学校は六会が良いけれど、夜遅くに塾から帰ってくることを考えると、駅前が明るくて塾が多い湘南台のほうが安心かしら……』と、塾通いの利便性で湘南台に流れてしまうケースがあるのです。
つまり、六会エリアのファミリー物件を埋めるためには、学校の良さをアピールするだけでなく、「夜道が明るいルートにあるか」「玄関先にセンサーライトがあって夜も安心か」という、親御さんの細かな不安を先回りして消してあげることが最大の鍵になります。
◆ 賃貸需要に影響を与える最新の学生数と新入生（入学者）数
「どの駅の物件に影響するか」という周辺駅の情報も合わせて記載します。
各大学の学生数・新入生数の一覧（最新データ）
各大学の公式情報や公開データに基づく数値は以下の通りです。
| 大学・学部名 （キャンパス） | 最寄り駅 | 全体学生数 | 新入生数（年間入学者） |
| 日本大学 生物資源科学部 | 六会日大前 | 約6,600人 | 約1,600人 |
| 慶應義塾大学 SFC （総合政策・環境情報・看護医療） | 湘南台 | 約4,200人 | 約900〜1,000人 （定員約850人） |
| 文教大学 湘南キャンパス （情報・健康栄養学部） | 湘南台、茅ヶ崎 | 約1,700人 | 約400〜450人 |
| 多摩大学 グローバルスタディーズ学部 | 湘南台 | 約600人 | 約130〜150人 |
| 横浜薬科大学 （全学部） | 善行、戸塚、大船 | 約2,200人 | 約340人 |
①湘南台駅エリア（圧倒的なシェアと多様な学生層）
該当大学
慶應SFC（約4,200人）、文教大（約1,700人）、多摩大（約600人）
提案のヒント
湘南台駅は、バス路線の起点として合計6,000人以上の学生を抱える巨大な市場です。
文教大学は過去に一部学部が東京へ移転したため、現在は「情報学部」と「健康栄養学部」の2学部となっています。
慶應SFCの学生は、夜遅くまで研究室にこもる文化があるため、通学に時間がかかるエリアよりも「湘南台駅周辺のワンルーム」に高い需要があります。
②六会日大前駅エリア
該当大学
日本大学 生物資源科学部（約6,600人）
提案のヒント
駅名にもなっている通り、単一のキャンパスとしては地域で最も多い約6,600人の学生がいます。毎年春には約1,600人もの新入生がこの周辺で部屋を探します。
「六会日大前駅周辺の物件」であれば、ターゲットを日大生に完全に絞り、ネット無料や敷金礼金ゼロなどの条件を整えることで、非常に高い確率で空室を埋めることができます。
③善行駅エリア
該当大学
横浜薬科大学（約2,200人）
提案のヒント
キャンパス自体は横浜市戸塚区俣野町にありますが、善行駅から東進開発のバス等でアクセスする学生が非常に多いです（大船駅や戸塚駅からもバスが出ています）。
薬学部は「6年制」がメインであるため、通常の4年制大学に比べて「一度入居すると長く住み続けてくれる」というオーナー様にとって非常に嬉しいメリットがあります。
善行駅周辺の静かな環境を好む薬学生向けの提案が効果的です。
※この3駅の周辺には、毎年合計で約3,500人以上の新入生がやってくる大きな市場があります。だからこそ、彼らの好む条件に少し近づけるだけで、空室は十分に埋まります。
◆ 部屋に入る前に落選？「敷地の管理状態」という致命傷
賃料や設備以前に、空室が長引いている物件には共通した「見た目のサイン」があります。
それが、共用部の清掃不足や、敷地内の草が生え放題になっている状態です。
内見に来た入居希望者は、まず、その物件が見えた印象、次にエントランスを見た印象、そして最後に玄関ドアを開けて見えた印象、それもわずか数秒で物件の印象を決めてしまいます。
雑草の放置・ゴミの散乱＝「管理会社や貸主が機能していない」
ポストのチラシ溢れ＝「治安が悪そう、不審者が入りそう」
と直感的に警戒されてしまい、いくら室内を綺麗にリフォームしても選ばれません。
逆に言えば、「定期的な草むしりと清掃」を徹底するだけで、エリア内のライバル物件に大きな差をつけることができるのです。
■ 【住む人の本音】部屋探しで「ここだけは譲れない」ポイント
お部屋を借りる人たちは、年齢や性別によって「絶対に譲れないこだわり」を持っています。
ここを無視してしまうと、いくら家賃を下げてもお部屋は埋まりません。
① ひとり暮らし（単身層）が致命的に気にするポイント
今の若い人（お孫さん世代）は、「時間の節約」「おトク感」「安心」の３つを厳しくチェックしています。
20代（学生・新社会人）
【男性】ご飯とネット
自炊をしないので「近くにコンビニや牛丼屋があるか」。スマホやゲームを毎日使うので「最初から無料で使える高速インターネットがあるか」。
【女性】夜道の怖さ
駅から家までの道が暗くないか、街灯があるか。泥棒が怖いので「1階の部屋」は最初から避ける傾向があります。
30代（働く男性・女性世代）
【男性】お家でのお仕事空間：家でパソコン仕事（テレワーク）をすることが増えたため、机を置いても狭くならない「広めのお部屋（1LDKなど）」を好みます。
【女性】お化粧スペースとキッチン：朝の身支度がスムーズにできる「独立した洗面台（お風呂と別）」があるか。自炊を楽しめる「広めのキッチン（コンロが2口以上）」があるか。
40代・50代以上（大人のひとり暮らし）
【男性】建物の綺麗さ
24時間いつでもゴミが出せるか、お家のまわりが綺麗に掃除されているかという「大人の快適さ」を求めます。
【女性】ホテルのような安心感
オートロック（自動で鍵が閉まる門扉）や、荷物を受け取れる宅配ボックスがあるような「しっかりしたマンション」を好みます。
② 家族・ファミリー層が致命的に気にするポイント
家族で住む場合は、お父さんの通勤のしやすさに加え、お母さんの「家事のしやすさ」「子育てのしやすさ」が決定権を握っています。
20代・30代（新婚さん・小さなお子様がいる家庭）
【お父さん】通勤の楽さと自分の席
湘南台駅の「始発の電車に座って通勤できるメリット」を重視します。また、家でパソコンを開ける「小さな書斎スペース」を欲しがります。
【お母さん】子育てのしやすさ
料理をしながらリビングの子どもの様子が見える「対面式のキッチン」があるか。ベビーカーを楽に動かせる「エレベーター」があるか。
40代（子どもが大きくなってきた家庭：小・中・高校生）
【お父さん】夜の防犯と大きな物置
子どもが塾から夜遅く帰るときに「通学路が危なくないか」。部活の道具や家族全員の靴をしまえる「大きな収納」があるか。
【お母さん】学校の評判とスーパー：評判が良い「小・中学校の区域（学区）か」。食べ盛りの子どもたちのために、まとめ買いができる「大きなスーパーが近くにあるか」。
50代以上（子どもが巣立ったあとのご夫婦）
【お父さん】病院と平らな道
近くに信頼できる「大きな病院や内科」があるか。駅や病院までの道のりに「きつい坂道がないか（平坦な場所か）」。
【お母さん】小さめのお家とご近所付き合い
子どもがいなくなって掃除が大変なので、あえて「コンパクトで管理が楽なお部屋」へ引っ越します。日中に歩いて行ける図書館や公園、お買い物スポットが近くにあるかを気にします。
■ なぜお部屋が空いたままになるのか？（貸主側の問題）
お部屋そのものや、考え方のすれ違いが原因になっているケースです。
「昔はすぐ埋まったから…」というお気持ち
30年前などの「建てた当時の大繁盛した記憶」があるため、「リフォームにお金をかけるのはもったいない」と考えてしまいがちです。しかし、時代が変わったため、手を加えないままだとずっと空室が続いてしまいます。
お風呂・トイレ・洗面台が一緒（3点ユニットバス）のまま
今の若い人は、これを一番嫌がります。家賃がいくら安くても、「お風呂とトイレが一緒の部屋には絶対に住みたくない」という若者が増えています。
プロパンガスは「毎月のガス代」が高い
プロパンガスのお家は、都市ガスに比べて毎月のガス代が3,000円〜5,000円高くなります。今の人はスマホで事前にガス代を調べるため、家賃が安く見えても「生活費が高くなるからやめよう」と避けてしまいます。
■ 周りの環境や、住む人の変化（環境の原因）
街の形や、今の入居者（お孫さん世代）の好みの変化が原因になっているケースです。
「坂道」や「暗い夜道」の壁
地図の上では「駅から徒歩10分」と近く見えても、実際にはきつい坂道があったり、夜になると街灯が少なくて暗かったりすると、特に女性や小さなお子様のいるご家族から敬遠されます。
大雨や台風への不安
最近はニュースでも大雨の被害が多く報道されます。川の近くなど、ハザードマップ（家が水に浸かる危険がある場所の地図）で色が塗られている場所にあるお部屋は、慎重に避けられるようになっています。
■ 賢い貸主がやっている「空室を埋めるアイデア」
一律で家賃を下げてしまうと、貸主の毎月の収入がずっと減ってしまい損をします。
家賃を下げる前に、以下のような工夫で満室にしている貸主が増えています。
①お風呂を無くして「シャワールームと、別のトイレ」にする
今の若者はお風呂を溜めずにシャワーで済ませる人がほとんどです。狭いお部屋でも、浴槽を無くして「シャワーとトイレを別々」にリフォームすると、一気に人気のお部屋に生まれ変わります。
②「インターネット無料」を貸主の負担でつける
毎月4,000円ほどかかるネット代を大家さんが負担して「無料」にしてあげます。そうすると、入居者は「プロパンガスでガス代が高くても、ネット代がタダだからプラマイゼロでお得だな」と納得してくれます。
③お金を出す「親御さん」を安心させる
学生の一人暮らしの場合、お金を払うのは地方のご両親です。お部屋に「TVモニター付きのインターホン（誰が来たか顔が見えるチャイム）」をつけてあげるだけで、親御さんが「ここなら安心だから契約しよう」と太鼓判を押してくれます。
◆ 打開策：なぜ「ペット可」「ペット共生」が最強の空室対策になるのか？
ターゲットのこだわりが多様化する中で、私たちが今、最もおすすめしている切り札が「ペット可（またはペット共生）への転換」です。
メリット①：競合が「一瞬で激減」する
市場にある全賃貸物件のうち、ペット飼育が許可されている物件は全体の約10〜15%程度しかありません。つまり、「ペット可」にするだけで、周辺にあるライバル物件の9割が自動的に選択肢から外れ、あなたの物件が「エリア内の貴重な候補」に格上げされます。
メリット②：善行エリアの「坂道」という弱点が強みに変わる
善行や各駅の駅から離れたエリアは、「坂がきつい」と敬遠されがちです。しかし、ペット（特に犬）を飼う人にとっては、「近くに自然豊かな公園があるか」「安全に散歩できるルートがあるか」のほうが重要です。坂道や自然の多さが、絶好の散歩コースという「メリット」に生まれ変わります。
メリット③：退去率が下がり、長期入居につながる
ペット可物件は数が少ないため、入居者様は一度住むと「次の引っ越し先が見つかりにくい」という理由から、平均居住期間が圧倒的に長くなります。せっかく埋まってもすぐ退去されるという「高退去率」に悩むオーナー様にとって、長期で安定した家賃収入を得る最高の手段です。
メリット④：プロパンガスのデメリットを相殺
「高速ネット無料」の導入や、「ペット共生（見切り材クロス、リードフック等）」という強力な付加価値を1つ加えるだけで、入居者はプロパンガスのコストを納得した上で、相場より高い家賃（＋3,000円〜5,000円）で契約してくれます。
■ まとめ
「家賃を安くする」だけでは、大切な資産の価値が下がるだけで、根本的な解決になりません。
空室を埋めるために大切なのは、家賃を下げることではなく、「他の物件にはない価値（選ばれる理由）」を付けることです。
「20代の女の子なら夜道が心配だな」「30代の会社員ならパソコンを使うからネットが必要だな」と、住む人の年齢や性別を具体的に想像して、その人が困るポイントを1つずつ消してあげることが、満室への一番の近道です。
特に湘南台・六会・善行エリアは、緑が多く落ち着いた環境のため、ペットとの暮らしを望むファミリーやカップル、単身層に非常にマッチします。
「うちの築古アパートでもペット可にできる？」
「退去時のニオイや傷のトラブルが心配…」
そんな不安をお持ちのオーナー様は、ぜひ一度、地域密着の [御社の社名] にご相談ください。トラブルを防ぐための専用契約書の作成から、入居率を跳ね上げるバリューアップの企画まで、満室経営に向けてトータルでサポートいたします。
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■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
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