目次
- ■ はじめに
- ■ 目的物の表示を行う必要性
- ■ 目的物の表示方法：記載例
- ■ 建物の表示方法
- ■ 区分所有建物（マンション）の表示方法
- ■ まとめ
■ はじめに
不動産の売買において「なにを、どれだけ購入すのか」と言うことは大切なことです。
たとえば、「売却されている土地は、こちらで、ここからここまでの範囲で、土地３０坪、３０００万円です。」と言う風にご紹介され、また確認されると思います。
万一、購入しようとしている土地が、「大体、ここからこのあたりで、土地３０坪、３０００万円です。」と言われても困るものです。
このように不動産の売買は、必ず、売買の目的物を明らかにしなければならないのです。
今回は、不動産売買の目的物の表示についてお伝えさせていただきます。
■ 目的物の表示を行う必要性
売買契約を行う場合、売買の目的物となる土地および建物を特定する重要な記載事項であり、売主・買主に正確に認知される必要があります。
その理由としては売買の目的物の移転義務、滅失、毀損、契約不適合による修補請求等の責任範囲を明らかにしなければならないためです。
また、その目的物および責任範囲を明らかにすることにより、売主・買主間において余計な紛争を防止ことにもなります。
■ 目的物の表示方法：記載例
目的物の表示は、重要事項説明書と売買契約書それぞれ記載される箇所があり、連動した記載内容となります。
この目的物となる土地・建物には付帯設備が含まれていないことに注意してください。
付帯設備については、売主が引渡しの際、引き払うことが原則であり、買主に引き渡しても、本契約の対象には含まれていない、という考えからです。
また、目的物の表示にあたっては、原則として、登記簿表題部の記載のとおり記入していきます。
例えば、土地・建物の売買契約において土地１筆の売買契約では、次のとおり記載されます。
１筆の土地の一部が取引の対象となる場合には、次のとおり記載されます。
地積部分の表示は、●●●㎡のうち●●●㎡と記載されます。ただし、数量だけでは取引の対象の特定および売主・買主の理解が難しくなるため、別途図面を添付することになります。
取引の対象となる土地内に私道がある場合があります。私道にはそれぞれの性格により記載方法が異なります。今回は、セットバック部分がある場合について記載方法をお伝えします。
■ 建物の表示方法
建物についても、原則として登記簿表題部のとおり所在・家屋番号・種類・構造・床面積などを記載されます。
未登記部分等があり、登記事項証明書に記載がなかったり、現況と相違している場合には、市区町村役場や都税事務より固定資産税課税台帳を調査のうえ、表示漏れがある部分および面積等に相違がしている場合、その旨が備考欄で記載されます。
また、建物の注意事項として
①未登記部分がある場合、買主が金融機関等より融資を受ける際、その未登記部分を登記するよう指示される場合があること。
②対象となる土地上に現在建物は存在していないが、滅失登記が未了であり、登記事項証明書が存在している場合があること。
③現在現存している建物が登記事項証明書と相違している場合があること。
■ 区分所有建物（マンション）の表示方法
民法の原則では、土地と建物とは別個の不動産とされており、土地上に建物を建築する場合、その建物を建築しようとする者は、土地に対し、何らかの使用権限がなければ建築することはできません。
原則、区分所有建物（マンション等）においても同様に、専有部分を所有している者は、土地について何らかの利用権を持っていなければなりません。
ただし、「建物の区分所有等に関する法律」（以下、「区分所有法」という。）では、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利を「敷地利用権」として定めています。
この敷地利用権には所有権、地上権、賃借権、使用貸借等の形があります。
所有権の場合には全員で共有とし、地上権、賃借権の場合には、全員で準共有する形であり、この共有および準共有の関係にある敷地利用権の場合、原則として専有部分と敷地利用権とを分離して処分することが禁止されています。
このため、敷地権とされた区分所有建物（マンション等）は、土地と建物が一体の登記となっており、マンションを売買等する場合には専有部分が主な目的となるため、建物の登記事項証明書より記載されることになり、土地の吐息事項証明書を取得し、記載することはないのです。
※土地の表示も建物の登記事項証明書に「敷地権の目的たる土地の表示」として記載されています。
■ まとめ
目的物の表示についてお伝えしました。
不動産を売買される場合、わからないまま話が進んでしまう、と言うことをよく耳にします。
わからないことは、「わからない」とキッチリ不動産業者にお伝えするべきです。
今回は、目的物の表示についてのみお伝えしましたが、一つの土地を分割して売買するケースはよくあるケースです。その際、土地家屋調査士により実測図と分割計画図は販売活動を行う際、当然にあるべきものです。万一、なければいつまでに手元にくるのか、など確認してから申し込みなどを行うようにするべきです。
■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
●資産管理（相続・信託・後見制度）につきましては、こちらをご参照ください。
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