全３０回連載
【第13回】「自分が住みたい街」は大間違い。データで見る「賃貸需要」の探し方
こんにちは、不動産コンサルタントの飯島誠です。
毎週木曜日20時の定期便。今週から【第3章：土地と建物の見極め】が始まります。
アパートを建てる、または買うとき、多くのサラリーマン投資家がやってしまう最大のミスがあります。
それは、「自分が住みたい街」や「自分が知っている街」という理由だけで場所を選んでしまうことです。
「あのおしゃれな街なら、みんな住みたいはずだ」
「自分の地元だから、土地勘があって安心だ」
厳しいですが、社長のビジネスにおいて、あなたの個人的な好みや思い出は「1円の価値」もありません。
■ 高校の地理で習う「データ」で街を見る
高校の社会科や地理の授業で、人口のグラフや統計データを見たのを覚えていますか？
アパート経営という会社の社長がやるべきなのは、まさにその「データ分析」です。
あなたがターゲットにするべきなのは、あなたが好きな街ではなく、「データ上、圧倒的にアパートを必要としている人が多い街（賃貸需要がある街）」です。
チェックするべきデータは、インターネットで誰でも無料で見られます。
1．人口動態（じんこうどうたい）：その街の人口は増えているか？減っているか？
2．単身世帯数（たんしんせたいすう）：一人暮らしの人はどれくらいいるか？
日本全体では人口が減っていますが、東京20区や、地方でも特定の政令指定都市、大企業の工場がある街などは、今でも一人暮らしの若者や現役世代が集まり続けています。
■ 「おしゃれな街」の裏にある冷酷な数字
例えば、テレビのランキングで「住みたい街1位」に選ばれるようなおしゃれな街があるとします。
一見、アパート経営に最高だと思えますよね。
しかし、データを見てみると「地価（土地の値段）がバカ高いのに、家賃はそこまで高く取れない」という現象がよく起きています。
つまり、第7回で学んだ「利回り」が絶望的に低くなるのです。
逆に、一見地味で、名前もあまり知られていない快速電車の停車駅。
データを見ると、近くに大きな大学や大病院があり、一人暮らしの学生や看護師さんが溢れている。土地の値段は安いのに、家賃はしっかり取れる。
社長であるあなたが選ぶべきは、間違いなく後者の「地味だけどデータが最強な街」です。
「自分が住みたいか」ではなく、「数字が呼んでいるか」。
まずはあなたが買おうとしている物件の市役所のホームページを開き、「統計データ」のボタンをクリックすることから始めましょう。
次回の予告（来週木曜 20:00 配信）
次回は【第14回】高校の地理で考える。人口が減る日本の「生き残るエリア」の見分け方をお届けします。
日本全国で空き家問題が叫ばれる中、30年後も人が途切れない「勝ち組の土地」を、高校の地理の知識を使ってあぶり出します。お楽しみに！
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■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
●資産管理（相続・信託・後見制度）につきましては、こちらをご参照ください。
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