２０２３年度が始まり、また新たな税金の支払い時期が到来しました。
車を所有する人は自動車税を納める時期でもあるでしょう。そしてもう1つ、不動産を所有している人には固定資産税の納付書が届きます。
所得税や相続税は申告する側が税金を計算して、納税するものです。ところが固定資産税は、税額の記載されている納付書が届くだけです。
固定資産税は、毎年１月１日現在の所有者に対して、市町村が評価を行い、課税するもので、賦課課税方式と呼ばれるものです。
所得税や相続税は、申告内容に間違いや不審な点があれば、税務調査が入り正しい税額の納付が求まられます。
一方、固定資産税は、賦課課税方式のため、間違いが生じている場合には自ら訂正を求めなければならないのです。
では、固定資産税はどのように計算すれば良いのか？
固定資産税が課税される固定資産とは、土地・家屋・償却資産となります。
固定資産税：課税標準×標準税率１．４％
都市計画税：課税標準×税減税率０．３％
ここで？となるのが、課税標準となります。課税標準とは、税率をかけて固定資産税額を算出する基になる金額です。通常、課税標準額と評価額は同一額となります。しかし、課税標準の特例措置が適用される場合や、土地について税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は評価額よりも低くなります。
参考例として、市街地にある住宅用の土地のおおまかな評価方法は以下のようなものとなります。
１．用途地域や状況が類似しているものごとに地域の区分を行う
２．固定資産税路線価を確認する
３．固定資産税路線価を基に、個々の宅地に対して奥行価格補正等の計算を適用する
４．宅地ごとの評価額が決定する
そして家屋の評価方法ですが、説明が長くなりますのでここでは割愛させていただきます。
話を納付書に戻しますが、固定資産税の納付書が届きますと、「今年も増えいているのか」「昨年と同額か」と納付書を確認するだけにとどまってしまう方が多いと思われます。
飯島興産では、資産管理の一つとして４月１日より始まる縦覧期間に台帳を取得し、前年との比較表を作成しております。
固都税比較コラム表この比較表。何が見えてくるのか？
次の亀井野太郎様の比較表を基に説明いたします。
この比較表に記載されている事項ですが、左側より番号（名称）、所在、地目（登記簿・現況）、地積（登記簿・現況地積・評価ごとの合計地積）、固定資産税評価額（前年度・今年度）、課税標準額（前年度・今年度）、固定資産税・都市計画税相当額（前年度・今年度）となります。
今回、参考とさせていただく亀井野太郎様は、貸アパート、農地、貸宅地、貸店舗などを所有されています。※今回は、土地のみとしました。
それでは、順を追って一部をご説明させていただきます。
地目(登記簿・現況)をご覧いただきますと、登記簿の地目と現況の地目と区分されています。これは、課税標準額を算出するにあたり、大切な項目です。例えば、登記簿の地目が雑種地であっても現況が畑であれば畑の課税標準額となります。反対に実際の現況が畑であっても現況雑種地となっていれば訂正を求めることになります。
例 固定資産税評価額：10,000,000円
雑種地課税標準（評価額の７０％水準）：7,000,000円となり、税額（固定資産税税額）は98,000円
畑課税標準額（評価額の３分の１）：3,333,333円となり、税額（固定資産税税額）は46,666円
参考例１貸アパートの場合
※比較表の物件とは異なります。
登記簿の地目は「田」、現況は「宅地」と評価されており、目を右に移していただきまして、課税標準額（固定資産税）の割合が令和４年度・５年度ともに16.7％、課税標準額（都市計画税）の割合が33.3％、となっております。
住宅用地のうち、住戸一戸あたり200m2までの部分を小規模住宅用地といい、賃貸住宅の場合は、200m2×住戸数の面積 になるため大幅に税額を軽減できるため、課税標準割は固定資産税の場合、16.7％。都市計画税に場合、33.3％となります。
固定資産税の軽減
200m2以下の部分（小規模住宅用地）→ 課税標準の6分の1に軽減
200m2超の部分（一般住宅用地）→ 課税標準の3分の1に軽減
都市計画税の軽減
200m2以下の部分（小規模住宅用地）→ 課税標準の3分の1に軽減
200m2超の部分（一般住宅用地）→ 課税標準の3分の2に軽減
参考例３農地（畑）の場合
※比較表の物件とは異なります。
登記簿の地目は「畑」、現況も「畑」と評価されており、目を右に移していただきまして、
課税標準額（固定資産税）の割合が令和４年度・５年度ともに33.3％、
課税標準額（都市計画税）の割合が66.7％、
となっております。
この農地は都市計画税が課税されていますので市街化農地となります。農地の場合、固定資産税の課税標準額は固定資産税評価額の1/３。都市計画税の課税標準額は、固定資産税評価額の２/３となるため、この割合となります。
参考例５貸店舗の場合
※比較表の物件とは異なります。
登記簿の地目は「宅地」、現況も「宅地」と評価されており、目を右に移していただきまして、
課税標準額（固定資産税）の割合が令和４年度・５年度ともに61.5％、
課税標準額（都市計画税）の割合も61.5％、
となっております。
住宅用地、商業地、非住宅用地、雑種地の負担調整措置による課税標準額の算定方法が定められており、貸店舗＝非住宅用地のため、固定資産税・都市計画税の課税標準額は固定資産税評価額の70％と算定方法がとられております。また、負担調整措置が固定資産税評価額の60％～上限の70％であるための措置となります。
※今後、税負担が増加するという意味です。
参考例６貸宅地の場合
登記簿の地目は「宅地」、現況も「宅地」と評価されており、目を右に移していただきまして、
課税標準額（固定資産税）の割合が令和４年度55.65％、
課税標準額（都市計画税）の割合も55.6％、
令和５年度の課税標準額（固定資産税）の割合が60.0％、
課税標準額（都市計画税）の割合も60.06％
このケースは、令和４年１月１日現在の状態が更地。令和５年度１月１日の状態が非居住用の店舗（事業用定期借地権）であり、令和４年度の課税標準額の算定上、造成費が控除され、令和５年度は、非住宅の建物が建築された関係上、造成費の控除がされないために、課税標準額が増額されたケースです。
今回、参考とさせていただきました亀井野太郎様は通常のオーナーであり、特別な不動産を所有されているわけではありません。
今回は、お伝えしておりませんが、固定資産税評価額の評価方法も特別難しいものではありません。「固定資産評価基準」に基づき、街路に沿接する標準的な土地の1平方メートル当たりの価格である固定資産税路線価を付設し、この路線価に基づき各土地について画地計算法を適用し、評価額を求める方法です。
参考までに相続税における土地評価の算出方法と同じです。
固定資産税は、あまり目を向けられない方も多いようですが、固定資産税を見直すことにより相続税も減税できるのです。
飯島興産では、毎年４月～５月にかけてオーナーに比較表を提出させていただき、評価額が適正に判断されているのか、今後税額が上昇する不動産はどこなのか、をお伝えさせていただいています。また、
・分筆、合筆、地目の変更などによって、土地の区画形質が変化した土地
・家屋が新築又は取り壊しされた土地
など様々な要因で税額の増減が生じます。予め次年度の税額を予想するのも資産管理会社の務めです。
来年度（令和６年）は、３年に一度の評価替えです。今年の７月に不動産鑑定士が鑑定した価格が来年度の価格となります。また、建物の評価方法は、評点数の算出式は「再建築費評点数×損耗の状況による減点補正率×需給事情による減点補正率」となります。昨年から続いています建築費の高騰がどのように再建築費評点数に影響を及ぼすのか、というところも懸念材料です。
心配や不安などご相談があればご連絡ください。
■記事の投稿者
飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
●資産管理（相続・信託・後見制度）につきましては、こちらをご参照ください。
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