目次
- ■ はじめに
- ■ なぜ植物に触れていないのに警報音が鳴るのか？最新車のメカニズム
- ■ 賃貸借契約における「貸主・管理会社」の義務と法的スタンス
- ■ 借主による「勝手な剪定・除去」の禁止と法的リスク
- ■ トラブルを円満に解決するための「お互いの歩み寄り」と対処法
- ■ まとめ
■ はじめに
変わりゆく自動車技術と、賃貸駐車場の新しい課題
私たちが日々暮らす賃貸マンションやアパートには、敷地を彩り、居住者の皆様に安らぎを与えるための「植栽（植木や花、芝生など）」が豊かに配置されています。
緑がある景観は物件の価値を高めるだけでなく、夏の直射日光を和らげたり、目隠しとしてのプライバシーを守ったりする重要な役割を果たしています。
その一方で、近年の自動車技術の進化は目覚ましく、特に安全運転をサポートする機能の普及には素晴らしいものがあります。
しかし、この「豊かな緑（外構）」と「最新の自動車技術（センサー）」の間で、過去には見られなかった新しいタイプの課題やトラブルが、全国の賃貸物件で発生するようになっています。
それが、「車庫入れの際、植木や花が車に全く接触していないにもかかわらず、障害物検知の警報音が鳴り響いてしまう」という現象です。
今回のコラムでは、なぜこのような現象が起きるのかという技術的な背景から、賃貸物件における貸主（所有者）・管理会社・借主（ご契約者様）それぞれの法的立場、そしてお互いがストレスなく快適に駐車場を利用するための具体的な解決策について、考えてみます。
■ なぜ植物に触れていないのに警報音が鳴るのか？最新車のメカニズム
借主の皆様にぜひ知っていただきたいのが、近年の自動車に搭載されている安全装置の仕組みです。
「車に傷がつかない位置にあるのに、なぜ警告音が鳴るのか？」
「駐車場や植栽の構造に欠陥があるのではないか？」
と疑問に思われる方も少なくありませんが、これは車の性能が「非常に高性能かつ敏感であること」が主な原因です。
① パーキングセンサー（クリアランスソナー）の仕組み
近年の多くの車両（特に2020年代以降のサポカーや新型車）のバンパーには、丸いボタンのような形の「超音波センサー」が複数個取り付けられています。
このセンサーは、目に見えない超音波を前後に放射し、それが周囲の物体に跳ね返って戻ってくるまでの時間を計算することで、障害物との距離を測定しています。
物理的な接触がなくても鳴る仕様
センサーの役割は「ぶつかる前に運転手に知らせること」です。
そのため、当然ながら車体に接触していなくても、センサーの検知範囲（一般的に車体から数十センチメートル〜1.5メートル程度）に物体が進入した時点で、段階的に警告音が鳴るように設計されています。
植物は超音波を跳ね返しやすい
超音波は、コンクリートの壁や電柱だけでなく、植物の「細い枝」「密集した葉」「少し硬めの花や草」であっても十分に跳ね返ります。
そのため、車側はそれがコンクリートの壁なのか、柔らかい葉っぱなのかを区別できず、一律に「障害物あり」と認識してしまいます。
② 環境や気候による影響と「誤作動」
さらに、このセンサーは気象条件によって非常に過敏になる性質を持っています。
風による影響
風が強い日に植木や草が大きく揺れると、センサーは「動く障害物が近づいてきた」と認識し、通常よりも激しく警告音を鳴らすことがあります。
雨や露の影響
雨の日や朝露が植物に付着していると、超音波の跳ね返り方が強くなり、普段は鳴らないような小さな草でも反応しやすくなります。
バンパーのセンサー自体に水滴がついている場合も同様です。
このように、近年の車は安全を最優先にしているため、「接触の有無に関わらず、エリア内に一定の密度を持った植物があれば警告音が鳴る」のが正常な仕様なのです。
■ 賃貸借契約における「貸主・管理会社」の義務と法的スタンス
次に、このような事態が発生した場合、賃貸契約において貸主（大家様）や管理会社がどのような法的責任や義務を負っているのか、法律（民法）の観点から整理してみましょう。
① 賃貸人の「修繕義務」とその範囲
民法第606条第1項には、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています。
これを「修繕義務」と言います。駐車場契約において大家様が負う義務は、「契約された車両が、安全かつ通常通りに駐車・利用できるスペースを提供すること」です。
では、「植物が車に全く当たらないが、センサーが鳴る」という状態は、この修繕義務の違反（スペースの欠陥）に該当するのでしょうか？
結論から申し上げますと、
法的な修繕義務の範囲外（大家様や管理会社に、植物を完全に撤去・伐採する義務はない）と判断される可能性が極めて高いです。
その理由は以下の3点にあります。
①通常の使用収益が可能であること
植物が車体に物理的に接触しておらず、傷がつくリスクがないのであれば、駐車場としての本来の機能（車を安全に保管する）は完全に満たされています。
②最新技術への無制限の追従義務はない
大家様は物件を一般的な状態に維持する義務はありますが、各自動車メーカーが開発する最新の、かつ個別の車両のセンサー感度（仕様）に合わせて、敷地内の環境をすべて作り変える義務までは負っていません。
③客観的な欠陥ではないこと
同じ駐車場を利用している他の区画の借主様や、過去の利用者様から同様の苦情が出ていない場合、その駐車場自体に客観的な問題（欠陥）はなく、あくまで「特定の車両のセンサー仕様と敷地環境のマッチングの問題」とみなされます。
管理会社や貸主は、皆様が快適に暮らせるよう可能な限りの配慮を行いますが、法的には「車に当たらない植栽に対して、センサーが鳴るからという理由だけで、木を根こそぎ抜いたり、外構構造をすべて変えたりする義務」はないという点が、基本的なスタンスとなります。
■ 借主による「勝手な剪定・除去」の禁止と法的リスク
「管理会社がすぐに動いてくれないから」「毎日音が鳴ってイライラするから」という理由で、借主様ご自身の判断で敷地内の植物を切ったり、引き抜いたり、除草剤を撒いたりすることは、絶対に避けていただかなければなりません。
これらは悪意がなかったとしても、法律上非常に重大なリスクを伴う行為となります。
①敷地内の植物は「大家様の所有物（財産）」
賃貸物件の敷地内（駐車場、通路、専用庭、共有の庭など）に植えられている樹木、花壇、芝生、さらには自然に生えている雑草であっても、それらはすべて「土地の所有者（貸主様）」の財産です。
民法上、土地に定着している植物は土地の所有権に属するとされています。
そのため、他人の財産を勝手に変更・処分することは認められません。
②勝手に手を加えた場合の法的リスク
もし借主様が独断で植栽を切ったり枯らしたりした場合、以下のような法的な問題（責任）が発生する可能性があります。
器物損壊罪（刑法第261条）への抵触
意図的に他人の財産を損壊（価値を減少させる行為）した場合、刑法上の「器物損壊罪」に問われる可能性があります。
これは「3年以下の懲役又は30万円以下の罰金若しくは科料」と定められている犯罪行為です。
枝を1本切っただけで即座に逮捕されるようなケースは稀ですが、貸主との間で深刻な刑事トラブルに発展する引き金になり得ます。
② 損害賠償請求（民法第709条・不法行為）
勝手に植木を伐採して景観を損ねたり、木を枯らしてしまったりした場合、貸主から「元の状態に戻すための費用（原状回復費用）」や「樹木の購入代金・植え替え工賃」を請求されることがあります。
特に、物件のシンボルツリーや高価な庭木、管理されてきた生垣などの場合、賠償額が数十万円に上るケースもあります。
③ 賃貸借契約の解除（信頼関係の破壊）
無断での共有部の変更行為は、賃貸借契約における「善管注意義務（社会通念上要求される注意を払って物件を使用する義務）」の重大な違反となります。
管理会社や貸主からの度重なる注意を無視して勝手に剪定や伐採を繰り返した場合、「貸主との信頼関係が破壊された」とみなされ、駐車場契約だけでなく、お部屋の賃貸借契約そのものを解除（退去勧告）されるリスクがあります。
隣の家からはみ出している場合（越境）も同様
なお、トラブルの原因となっている植物が、物件の敷地内ではなく「隣の民家」や「隣の敷地」から駐車スペースにはみ出してきている場合（越境）も、同様に勝手に切ってはいけません。
2023年の民法改正により、一定の手続きを踏めば越境された側が枝を切り取ることができるようになりましたが、この手続きを行う権利があるのは「土地の所有者（貸主）」であり、一借主様が個人の判断で隣家の枝を切ることは、隣人トラブルに直結するため絶対に禁止されています。
不都合を感じた際は、どのような状態であっても「まずは管理会社へ相談する」ことが、唯一かつ最大のルールです。
■ トラブルを円満に解決するための「お互いの歩み寄り」と対処法
ここまで法的義務やリスクといった硬いお話をしてきましたが、管理会社や貸主としても、借主が毎回の車庫入れでストレスを感じている状況を「義務がないから」と完全に無視したいわけではありません。
皆様に長く、心地よく住んでいただくことが管理会社の願いです。
この問題は、管理会社側の「軽微な手入れ」と、借主側の「車両の設定変更・工夫」という、双方向からの歩み寄り（共生）によって、ほとんどの場合が円満に解決できます。
① 管理会社・貸主側ができること（現実的な対応）
借主から「車には当たらないけれど、センサーが頻繁に鳴って困っている」というご相談をいただいた場合、管理会社では以下のような現実的な対応を検討・実施しています。
定期巡回時の「軽微な剪定（ボリュームダウン）」
物理的に接触していなくても、枝先が少し横に広がっていたり、背の高い雑草が風で揺れたりしている場合、管理会社のスタッフが巡回時や清掃時に、その区画周辺の枝葉をハサミで少しだけ短く刈り込む（すっきりさせる）対応を行います。
これによって超音波の跳ね返りが減り、センサーが鳴らなくなるケースが非常に多いです。
注意点：完全な伐採や植え替えはできかねます
ただし、前述の通り景観の維持や物件の規約があるため、「木を根元から抜いてほしい」「花壇をつぶしてコンクリートにしてほしい」といった大規模なご要望にはお応えできません。
あくまで「現状の植栽の形を維持しつつ、できる範囲でボリュームを抑える」という対応になります。
② 借主側でできること（車両側の対策）
管理会社側が植栽を少し整えても、近年のセンサーの超高性能さゆえに、どうしてもわずかな草木に反応してしまうことがあります。
その場合は、ぜひご自身の愛車の機能を確認し、以下の対策を試してみてください。
● パーキングセンサー（ソナー）の一時的なOFF機能を使う
ほとんどの最新車両には、パーキングセンサーの音を一時的に消す、または機能をオフにするスイッチが用意されています。
スイッチの場所
運転席のステアリング（ハンドル）の右下付近や、シフトレバーの周辺、またはセンターコンソールの近くに、「車と電波（あるいはPとコーン）のマーク」が書かれたボタンがないか確認してください。
使い方
バックでの車庫入れを開始する際、または警告音が鳴り始めた際にこのボタンを押すことで、その駐車の間だけ一時的に警告音をミュート（消音）にすることができます。
毎回の操作が手間に感じられるかもしれませんが、車体に当たらないことが目視で分かっている場合は、最も確実で心臓に優しい対処法です。
● ナビやメーターの画面から「感度・音量」を調整する
車種によっては、マルチインフォメーションディスプレイ（メーター内の液晶画面）や、純正ナビゲーションの設定メニューから、パーキングセンサーの仕様をカスタマイズできるものがあります。
音量の変更
警告音の音量を「小」に下げることで、駐車時の精神的なストレスを大幅に軽減できます。
感度の変更・検知距離の短縮
センサーの検知感度をマイルドに設定したり、障害物として認識する距離を短く設定変更できる車種もあります。
自動車ディーラーへの相談
ご自身での設定変更方法が分からない場合や、あまりにも過敏すぎて公道での走行や他の場所での駐車にも支障が出ている場合は、一度お乗りの車の自動車ディーラー（トヨタ、日産、ホンダなど）に相談してみることを強くおすすめします。
ディーラーの専用診断機を通すことで、センサーの基本感度を工場出荷状態から少しだけ調整できたり、最新の制御ソフトウェアにアップデートすることで誤作動が改善したりする事例があります。
■ まとめ
良好なコミュニティを維持するために
自動車は年々スマートになり、私たちの安全を守ってくれる心強い存在になりました。
その一方で、自然の緑やこれまでの街の風景と、最新のデジタル技術がほんの少しだけ喧嘩をしてしまうような、今回のような事態も生まれています。
この問題の根本は、「駐車場の管理が悪い」わけでも、「借主の運転や車が悪い」わけでもありません。
まさに「技術の進化の過渡期に起きる、新しい生活のミスマッチ」と言えます。
「車には絶対に当たらないけれど、どうしても音が気になってバックがしづらい」という場合は、決してご自身で解決しようと（植物を切ろうと）せず、まずは一度、管理会社までご相談いただくようお願いいたします。
また、借主の皆様におかれましても、「自分の大切な愛車を守るためのセンサー機能」の特性を今一度ご理解いただき、スイッチによる一時的なオフや、ディーラー様への感度調整のご相談など、お車側でできる対策にもご協力をいただくようお願します。
■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
●資産管理（相続・信託・後見制度）につきましては、こちらをご参照ください。
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