昨年の師走に不動産賃貸業界で、ある裁判の判決が大きな話題となりました。
入居者が賃貸住宅を借りる際、家賃債務保証会社と結ぶ契約を巡って争われたものです。
賃貸住宅の家賃債務保証契約の条項において、家賃を滞納し、かつ一定の条件を満たした場合に限り、物件を明け渡したとみなす条項を違法と判断し、同条項の差止を命じる判断を下したというものです。
契約の内容には、
1.入居者が家賃を2カ月以上滞納。
2.さらに合理的な手段を尽くしても入居者と連絡が取れない。
3.電気・ガス・水道の利用状況などから、物件が相当期間使われていないと認められる
4.入居者には再びそこに住む意思がない旨、客観的にも見てとれる
以上の４点の条件が揃った場合に限り、家賃債務保証会社が明渡があったとみなせる、そのうえで、物件に残された家財等は、家賃債務保証会社および物件貸主が任意に搬出できるという条項が記載されていました。
皆さんが賃貸住宅のオーナー様であった場合、どのように感じるのでしょうか。
入居者は、
家賃を２か月間滞納している。
部屋には、入居者の住んでいる形跡もない、連絡もとれない。
入居者も知らんぷり、連絡をよこさない。
普通の感覚であれば、
「賃料の払えないので夜逃げしたんだろう。」「とんでもない入居者。」「もう帰ってこれないだろう。」と考えるのが当たり前です。
しかし、最高裁はこれを違法としました。
どの法律に抵触しているのか？といえば、消費者契約法です。
最高裁は、今回の裁判において、消費者契約法に定める「消費者の利益を一方的に害するもの」と、厳しく認定しており、裁判官全員一致の見解です。
その他、日本司法書士会も今回の最高裁の判断を歓迎しているようです。
この判決において大きなポイントは、家賃債務保証会社は、賃貸借契約において当事者ではなく、第三者である、だから偉そうなことをするな！という判決ということです。
ただし、現在、家賃債務保証会社を利用している方は、８割以上となっています。民法改正により家賃債務保証会社の利用は年々増加しており、もはや第三者などと言えるはずもない状況です。
最高裁の裁判官は、「弱いものを助けた」と意気揚々なのかは、わかりませんが、現在の不動産賃貸業界を全く理解していない。のではないか、と思わせる判決です。
今回の判決における入居者をかばう必要などあったのでしょうか。
今後、高齢者や低所得者層にとって家賃債務保証会社の審査が厳しくなることは予想できます。低所得者の方でも本当に頑張って家賃を支払っている方達はどうなるのでしょうか。
実際、この判決以降高齢者や低所得者層の方を断るオーナー様、増えてきているようです。
貧困化が進んでいる現在、社会的弱者の人たちを見放していいわけなどありません。
建築費の高騰で家賃も上昇している状況ですが、高齢者や低所得者層の方などが安心して暮らせるお部屋を提供していくことも我々業界に努めるものの役割なのでしょう。
賃貸事業から社会貢献を目指したい。と言われる方、是非ご協力させていただき高齢者や低所得者層の方を守っていければと考えております。
■記事の投稿者
飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
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