冬時期の駐車場「表面剥離」にご注意ください。

■ 目次

はじめに
表面剥離とは
新築時の対応策
修復費用は誰の負担？
施主負担となる場合
まとめ

■ はじめに

1年のうち2月、3月に新築の一戸建、アパートなどの竣工が多くなる季節です。

この寒き時期に竣工を迎えると、空気が乾燥しており、建築した内部も乾燥します。

湿度を含んで少し伸びていた壁紙が乾燥によって縮むため、壁紙同士の継ぎ目（ジョイント）が開いて隙間ができやすくなる、という心配や外構工事におけるコンクリート部分の表面が剥がれる表面剥離などの心配もつきものです。

そこで、今回は、表面剥離（ポップアウト、スケーリング、レイタンス層の剥離など）の注意点について考えてみます。

■ 表面剥離とは

凍害、中性化、施工不良による鉄筋のサビ（爆裂）などで、コンクリートの表面が浮き上がり、ポロポロと剥がれ落ちる現象をいいます。

凍害（凍結融解）とは、寒い時期に水分が凍結・膨張を繰り返すことをいい、中性化・塩害とは、内部鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートを押し出すことをいいます。また、施工不良:の場合もあり、これは養生不足や締め固め不足が原因と言われています。

■ 新築時の対応策

新築時のコンクリート表面剥離（表面がポロポロと薄く剥がれる、浮く現象）は、主に施工時の「不適切な養生」や「仕上げタイミングのミス」によって発生する場合が多く、表面脆弱層（強度が低い層）が形成されてしまうため、発見次第補修が必要となります。

新築コンクリートの表面剥離の原因、リスク、対応策を以下にまとめてみましたので参考にしてください。

1. 新築時における主な原因

ドライアウト（急激な乾燥）

・打設後、コンクリートが硬化するのに必要な水分が、太陽や風で急激に蒸発し、表面が硬化不良を起こす。

・仕上げタイミングのミス（早期仕上げ）

コンクリート内部の余分な水（ブリーディング水）が表面に出てきている間にコテで押さえてしまい、その水分が表面下に閉じ込められて脆弱層になる。

・凍害（冬場）

冬の施工で、コンクリート中の水分が凍結・融解を繰り返し、表面を破壊する。

・過度の金ゴテ押さえ

表面をツルツルにしようと長時間コテで押さえすぎ、表面の密度が高くなりすぎて層分離が起きる。

2. コンクリート表面剥離の症状

表面のスケーリング（薄皮剥離）: コンクリートの表面が1〜3mm程度、薄くポロポロと剥がれる。

浮き: 表面がコンクリート内部と接着せず、内部に空隙ができる。叩くと軽い音がする。

3. リスク

耐久性の低下: 剥離した部分から雨水や炭酸ガスが浸入し、内部の鉄筋を腐食させる可能性がある。

見た目の悪化と再劣化: 一度剥がれた場所をそのままにすると、剥離が周囲に広がる。

4. 新築時の対応策（保証と補修）

新築住宅の場合、基礎や土間コンクリートの不具合は瑕疵保証（10年）の対象となる可能性があります。

施工会社への連絡と調査: 施工会社に連絡し、現状を見てもらう。

補修方法

軽微な場合

表面の脆弱層を取り除き（ケレン）、コンクリート用の浸透性改質剤や樹脂系補修材を塗布する。

深刻な場合

剥離部分をサンダー等で削り取り、再モルタル仕上げを行う。

再発防止

補修後は十分な湿潤養生（散水やシートで覆う）を行まとめ

新築間もないコンクリートの剥離は、施工不良（特に養生不足）が原因の可能性が高いです。放置すると進行するため、早急に工務店に連絡し、調査・補修を依頼してください。

■ 修復費用は誰の負担？

新築時のコンクリート表面剥離は、原則として施工会社（ハウスメーカーや工務店）の負担で補修されるのが一般的です。

理由は、引き渡し後間もない不具合は「施工上の不備（施工ミス）」や「契約不適合」とみなされるためです。

■ 施主負担となる場合

施主の負担となる場合は、以下のような場合です。

①免責事項

地震や台風などの自然災害が直接の原因である場合。

②軽微な現象

「ヘアクラック（幅0.3mm未満）」など、建物の強度や機能に影響がないと判断される美観上の微細な変化。

③保証期間外アフターサービス期間が過ぎてから発見し、かつ構造的な欠陥と認められない場合。

※工事請負契約書のアフターサービス基準を確認し、剥離箇所の写真を添えて、早急に施工会社の担当者へ連絡することをお勧めします。

■ まとめ

駐車場（外構）の表面剥離については、原則は施工会社の負担です。
新築であれば、施工会社の短期保証（一般的に1〜2年）の範囲内であることが多いため、無償補修を請求できる可能性が高いと判断できます。

また、原因は施工不良が疑われる駐車場の剥離は、コンクリートが固まる前に凍った（初期凍害）や、表面の仕上げが不適切だった（レイタンスの残存）など、施工時の不備が主な原因です。

表面剥離を発見した場合、外構の保証期間は建物（10年）に比べて非常に短いため、「気づいた時点で即連絡」し、現状を確認してもらうことが重要となります。

■記事の投稿者　飯島興産有限会社　飯島　誠

私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。

1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。