不動産査定書注意するべきポイント
不動産査定書とは、査定価格やその根拠など、不動産の査定結果がまとめられた書類となります。不動産をご所有の方で売却を検討している所有者は、まずは価格の査定書を作成してもらいたいはずです。
ただし、この不動産査定書には大きく分けて以下の2つの種類があります。
ひとつは、不動産仲介会社が作成する不動産査定書
不動産会社へ売却を依頼する前に価格を確認する際、査定書を依頼し、不動産業者は査定書を作成します。
この査定書に必要な書類作成にかかる手数料は無料で、不動産の評価額はおもに取引事例比較法により算出されますが、収益還元法を用いる場合もあります。
【注意】
不動産会社が作成する不動産査定書に法的な制限はありません。書類の形式や記載内容は査定を依頼する不動産会社により異なります
そして、不動産鑑定士が作成する不動産査定書
不動産鑑定士に不動産の査定を依頼した際に作成される不動産査定書です。一般的に鑑定書と呼ぶケースが多いです。
査定から書類の作成までには、費用が生じますので予め確認が必要となります。
不動産鑑定士による査定では、以下のような複数の方法を用いて算出します。
取引事例比較法 収益還元法 原価法
【注意】
不動産鑑定士による査定では、国土交通省が定める鑑定評価基準に則った査定が行なわれます。受け取った不動産査定書は裁判に伴う資料としても扱うことも可能です。
不動産会社が行う不動産の査定と不動産鑑定士が行う鑑定評価は全く違うものですので使用方法により依頼をすることになります。
不動産会社の査定は鑑定評価より査定価格の正確さは劣りますが、自宅を売却するときの査定で鑑定評価を利用する方は少ないはずです。
ここで認識しておきたいポイントは、不動産会社の査定は資格を必要としないことであり、内容を理解して、査定内容についてご質問があれば質問をして納得するということです。「不動産のプロが言っていることだから」「大手だから」と不動産会社を過信してしまうと、結果的に不動産会社の都合の良いように流れてしまうことがあります。
不動産査定書の内容
当社を含む不動産会社から提出する査定書にはどのような内容が記載されているのでしょうか。。
不動産会社によってフォーマットは異なりますが、基本的な内容を把握して参考にしてください。
1．不動産の概要
査定対象となる不動産の所在・住所や築年数、面積など、物件の基本情報です。
不動産会社によっては、住宅環境や設備、住宅構造や交通手段など詳細な情報が記載される場合もあります。
また、マンションやアパートは上記のほか所有階や総戸数が、土地部分については、以下のような情報も基本情報として記載されます。
道路方位、幅員、形状、間口、奥行き、建ぺい率、容積率、都市計画、用途地域、設備など
2．査定価格
不動産の価値を金額で表したものが査定価格です。査定価格は不動産仲介会社により異なりますが、これは不動産仲介会社により評価の方法や参考にするデータに違いがあるためです。
査定価格の算出には多くの情報やデータが用いられますが、詳細については「査定計算明細書」に記載してもらえる場合もあります。
3．売出価格
売出価格は、査定価格をもとに、周辺環境や実際の取引状況を考慮して算出されます。不動産査定書で提示された売出価格は「いくらで売りに出すべきか」を金額にしたものであり、実際に売却できる価格とは異なるものです。
また、査定価格と同様に、売出価格も不動産仲介会社により金額に差があります。
4．不動産の周辺環境
周辺環境は不動産の評価に関わる項目です。
５．その他（※当社の場合）
市全体の人口増減率と査定地の人口増減率、国勢調査による家族類型別一般世帯数、産業３部門別就業者数、従業地別１５歳以上就業者数など
不動産査定書の確認ポイント
不動産査定書を見る際に確認するべき4つのポイントを解説します。
1．査定価格の詳細
査定価格がどのように記載されているか確認してください。査定価格は、売却を約束する金額ではありません。売れる価格に近い価格と見ておいてください。
ただし、その売れる価格に近い価格がより詳細に提示されている場合、売主様に有意義であり、売主様の目線に立った査定結果といえます。
2．コメント・評価の詳細
査定に関わるコメントや評価がわかりやすく記載されているか確認してください。
担当者のコメントに、以下の内容が含まれていると安心です。
- その査定価格が算出された理由
- 評価されたポイント
- マイナスとなったポイント・要因
不動産の売却を進める際は担当者と売主様で協力して売却活動を行なうのです。担当者のコメントを参考に、不動産売却を任せられるかどうか判断してください。
3．ページ数・内容
不動産査定書のフォーマットが定型はありません。
不動産会社によって異なる形・内容で提示されるため、ページ数や内容が最低限充実しているか確認してください。ページ数が多ければ良い、というわけではありませんのでその資料がどのような評価につながっており、どの資料をもって不安材料としているかなどを確認してください。通常、不動産査定書のページ数は１０ページ前後あれば十分と思います。
4．流通性比率についての説明
流通性比率とは、不動産の「売りやすさ」や「売りにくさ」を表す比率です。
流通性比率は100％を基準値として、様々な要因によって数字が上下します。数値の変動により以下のような評価を行なえます。
- 数値が基準（１００％）を下回る場合・・・査定地の不動産が売れにくい
- 数値が基準（１００％）を上回る場合・・・査定地の不動産が売れやすい
また、その評価についてコメントがどのように記載されているのかも大切となります。
【参考】不動産価格を計算する3つの方法に原価法・取引事例法・収益還元法があります。次にその３通りの簡単な説明を記載しておきます。
一戸建てやマンションなど不動産の種別によって算出方法が違います。一戸建（建物）なら原価法、マンションや土地なら取引事例比較法、投資用不動産なら収益還元法を利用して不動産価格を求めることになります。※マンション・一戸建の場合でも収益還元法を用いる場合もあります。
原価法
原価法とは、対象となる不動産を査定評価する時点で再び建築した場合にいくら費用がかかるか（再調達原価）という基準で計算する方法です。
原価法では、価値の下落分（減価償却分）を再調達原価から差し引き、査定価格を求めます。
＜原価法の計算式＞
査定価格＝再調達原価×建物の残耐用年数÷建物の耐用年数
取引事例比較法
取引事例比較法とは、査定対象の不動産と条件が類似している不動産の過去の販売事例や現在の売出し事例を参考に査定価格を算出する方法です。
比較する時のポイントは、事情補正（売り急ぎや買い急ぎなどの特別な事情の排除）や時点修正（比較する不動産の取引時と対象不動産の査定時点のタイムラグの補正）を行い、次にエリア的要因や個別的要因（対象不動産特有の事情）を考慮して価格修正を行い、査定価格を求めます。
収益還元法 収益還元法とは、対象不動産の一定期間に生み出す純収益を期待する利回りで割り戻して不動産価格を求める方法です。
主に投資用マンションや投資用アパートの査定に活用されます。
例えば、1年間で1,000万円の純収益を生み出す賃貸アパートがあり、このアパートに対する一般的な期待利回りが10%であれば、このアパートの査定価格は1億円（1,000万円÷10%）となります。
＜収益還元法の計算式＞
査定価格＝不動産の純収益÷期待利回り
査定書は「根拠」が大切であり、売却活動の入口となる重要な事項です。今回のコラムで取り上げた査定書について所有者自身も一定の知識やノウハウを習得することが大切です。
飯島興産の過去６カ月の売却事例
亀井野（土地） 亀井野（土地） 湘南台１丁目（土地） 亀井野２丁目（土地） 亀井野（土地） 亀井野（土地） 亀井野（アパート） 石川６丁目（アパート） 西俣野（土地） 亀井野１丁目（土地） 亀井野（土地）
■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
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