■ 目次
- ■ 家賃下落を食い止める！「選ばれる物件」への転換術
- ■ リフォーム費用600万円で、築35年物件が「即決」された理由
- ー階段の錆止め・塗装の効果
- ー１階デッドスペースの専用庭（ドッグラン）化の効果
- ークッションフロア（CF）貼り替えの効果
- ーキッチン・水回りリフォームの効果
- ■ 運用と成果：なぜ家賃を上げられたのか？
- ■ 藤沢市内の賃貸物件における「ペット対応」の割合（推計）
- ーペット可（相談）」と「ペット共生」の大きな違い
- ー１階デッドスペースの専用庭（ドッグラン）化の効果
- ■ 実例写真Before → After
- ■ ワンちゃん共生アパートで賃料アップ
- ■ まとめ
■ 家賃下落を食い止める！「選ばれる物件」への転換術
「4世帯でリフォーム費用約600万円。
これだけで、半年間埋まらなかった空室が、募集開始からわずか2週間で、しかも家賃月額17,500円アップで成約しました。
今回ご紹介するのは、築３５年の平凡な２ＬＤＫを『再募集でも２週間で決まる物件』へと変貌させた、あるオーナー様の成功実例です。」
■ リフォーム費用600万円で、築35年物件が「即決」された理由
この物件のオーナー様が導入したのは、主に以下の４点です。
１．階段の錆止め・塗装の効果
「建物の寿命を延ばし、大規模修繕のコストを最小限に抑える」
鉄製階段の錆は、放置すればするほど腐食が内部まで進行し、最終的には階段そのものの架け替えという数百万円単位の巨額出費を招きます。
今回のタイミングで錆止めと再塗装を施したことで、建物の構造寿命を延ばす「予防保全」としての役割を果たしました。
また、内見者が最初に触れる共用部が美しいことは、「このオーナーは管理を徹底している」という無言の信頼感に繋がり、内見からの成約率を底上げする効果を発揮しています。
２．１階デッドスペースの専用庭（ドッグラン）化の効果
「１階の弱点を最強の武器に変え、雑草対策も同時に解決」
日当たりや視線が気になりがちな1階のデッドスペースを、フェンス設置と砂利敷きによって「専用ドッグラン」へと再生させました。
これにより、1階物件を「散歩が楽で、庭遊びもできる特等席」へと価値転換させることに成功しています。
砂利敷きは、犬の足汚れを防ぐだけでなく、オーナー様を悩ませる「雑草問題」を根本から解決するため、管理コストの削減にも寄与。
「家賃を下げて決める1階」から、「家賃を上げても指名買いされる1階」へと変える劇的な差別化効果を生み出しました。
３．クッションフロア（CF）貼り替えの効果
「ペットの健康を守り、退去時の原状回復リスクを最小化する」
一般的なフローリングは、犬にとって「滑りやすく股関節を痛める原因」になります。
これをクッション性の高い専用素材（CF）に貼り替えることで、愛犬のケガを防止する「健康配慮型」の物件へとグレードアップさせました。
また、クッションフロアは防水性が高く、粗相があっても下地まで浸透しにくいため、退去時の床の張り替えコストを低く抑えられるというオーナー様側のメリットも非常に大きい投資です。
４．キッチン・水回りリフォームの効果
「生活の質を直感させる、水回りのリフレッシュ効果」
キッチンや水回りの古さは、生活感を強く感じさせ、成約の大きな障壁となります。今回、キッチンを含めた水回りを一新したことで、物件の『実年齢』を若返らせる効果が生まれました。
設備が新しいことは、「掃除のしやすさ」や「節水・節電」といった実利に直結するため、内見時の満足度を飛躍的に高めます。
特にペットを飼う世帯は、散歩後のケアなどで水を頻繁に使うため、清潔で機能的な水回りは、他の競合物件に勝つための決定的な武器となります。
■ 運用と成果：なぜ家賃を上げられたのか？
今回のリフォームにかかった費用は合計ですべて込みで600万円。しかし、家賃を20,000円アップしたことで、1部屋の年間収益は24万円増加、4部屋で92万円増加。約6年半で投資額を回収できる計算です。
それ以上に大きいのは、「退去しにくくなる」というメリットです。
ワンちゃんと快適に暮らせる設備が整った物件はまだ少なく、一度入居した方は「ここより良い物件が見つからない」と、長く住み続けてくれる傾向にあります。
【結びに代えて：まずは小さな一歩から】
大規模なリノベーションは勇気がいりますが、ワンちゃんの特性を理解した「ピンポイントな工夫」であれば、低コストで最大の効果を生むことができます。
「自分の物件にドッグランなんて作れない」と諦める前に、まずは玄関に1つのリードフックをつけることから、差別化を始めてみませんか？
■ 藤沢市内の賃貸物件における「ペット対応」の割合（推計）
不動産情報サイトの掲載数（2025年3月〜2026年4月時点のデータに基づく傾向）を参考にすると、藤沢市内の割合は以下のようになっています。
「ペット可（しぶしぶ許可）」ではない、「ペット共生型（積極的に歓迎）」！
１．ペット可（相談）」と「ペット共生」の大きな違い
多くの物件は単に「飼ってもいい（ペット相談可）」としているだけで、設備は一般物件と同じです。
一方で、藤沢市内には「猫専門」の不動産会社 が存在するほど、特定のニーズに特化した物件は不足しています。
２．希少性による収益維持
「ペット共生型」は市内の物件全体の1%にも満たないため、競合がほぼ存在しません。
築年数が経過した物件でも、専用設備を導入することで「地域で唯一の物件」として家賃を下げずに長期入居を狙える大きなチャンスがあります。
| 物件タイプ | 推計割合 | 特徴と現状 |
|---|---|---|
| ペット禁止（不可） | 約75% 〜 80% | 依然として賃貸市場の8割近くがペット不可です。 |
| ペット可（相談） | 約20% 〜 25% | 全国平均（約19%）より高く、湘南エリア特有の需要から増加傾向にあります。 |
| ペット共生型 | 1% 未満 | 足洗い場やドッグラン等の専用設備を備えた物件で、非常に希少です。 |
※ スーモ、ホームズ、アットホーム、レインズより自社独自の調査によるものです。
■ 実例写真Before → After
【Before】
【After】
従前は、空室率が高いアパートでしたが、リフォーム後は工事施工中に４部屋すべてに申し込みをいただきました。その後空室期間は、２部屋退去がありましたが、退去後２週間以内に申し込みをいただいております。
【Before】
【After】
■ ワンちゃん共生アパートで賃料アップ
賃料１階54,000円▶74,000円 ２階54 ,500円▶74,000円
※1階は専用庭設置のため1階、2階同額としております。
●入居状態／賃料1階部分は、金20,000円アップ、2階部分は、金20,000円アップにて工事中に成約
●工事費用／約600万円 ※総戸数4部屋
■物件概要
●所在地：藤沢市亀井野2丁目 ●建築：昭和63年9月 築後35年
●構造：木造2階建て ●間取り／2ＬＤＫ ●専有面積：51.54㎡
【After】
■ まとめ
ペット共生型物件の成功は、適切な設備投資と、マナーを遵守してもらうための管理ルールの両輪で成り立ちます。
リスクを正しくコントロールし、動物を愛する良質な入居者を迎えることで、トラブルの少ない穏やかな経営を実現しましょう。
地域に愛される「ペットとの住まい」を、共に作り上げていきませんか。
■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
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