目次
- ■ はじめに
- ■ 加入義務はありませんが、加入する必要性があります。
- ■ 借主が加入する意義
- ■ 借主の加入するようになった転機
- ■ まとめ
■ はじめに
賃貸住宅を借りる場合、賃貸条件というものが付けられています。
賃貸条件とは、賃料、共益費、敷金、礼金、火災保険。そして、連帯保証人をつけることも賃貸条件となります。
この連帯保証人に代わり、保証会社への加入が必須という条件もかなりの比重を占めるようになってきています。
しかし、この保証会社に加入する場合には審査はもちろんのこと、費用も生じることから、保証会社への加入に対し、疑問を持っている借主がいるのも事実です。
そこで、今回は、この保証会社へ必ず加入しなければならないのか、など加入義務について考えてみます。
■ 加入義務はありませんが、加入する必要性があります。
賃貸住宅に入居する際には、家賃保証会社に加入する必要がありますが、正確には義務ではなく、保証会社への加入は法律上の必須ではありません。
しかし、賃貸借契約の契約条件として「保証会社利用」が設定されている場合、それを拒否した場合、賃貸条件を満たしていないと、みなされ、入居できないということにもなります。
では、消費者保護の観点から見た場合はいいかがなものでしょうか。
貸主は、自分が所有する物件の貸し方（条件）を自由に決められます。保証会社利用を必須とすること自体は違法ではありません。しかし、賃貸条件として実質的に必須化しているのも事実（賃貸条件の特約）であり、契約内容が消費者に著しく不利な場合などとは考えられていないようです。
例えば、保証料が誰が見ても明らかに高い場合には問題になる可能性があります。しかし、一般的な相場（初回賃料の０．５〜１ヶ月分程度）であれば、特約にもとづいて借主が負担することが、法律上公序良俗に反するとはみなされていません。
ただし、家賃滞納時に、裁判を経ず一方的に鍵交換や荷物搬出を行う「追い出し条項」や
保証会社が保管する動産について、一切の責任を負わないとする条項などは無効とされる可能性が高い条項です。
■ 借主が加入する意義
賃貸への入居において保証会社への加入は必須ではなく「契約の条件」の一つとして位置づけられつつあります。しかし、借主側からは「保証会社の保証料も負担する？」という声も少なくありません。
この保証料を借主が負担数という考え方の理由としては、主に「連帯保証人を立てる」という借主側の義務を、保証会社という専門機関に肩代わりしてもらうための対価であると考えられており、以下の３点が主な理由です。
【理由1】連帯保証人の役割を代行するサービス料
賃貸借契約において借主は「家賃の支払いを担保する」責任があります。
この役割は連帯保証人という親族などが担ってきましたが、現在では「連帯保証人の代行サービス」として保証会社を利用するのが一般的となってきております。
借主がそのサービスを受ける主体であるため、保証料は、借主が負担するという考え方です。
【理由2】借主側の「借りる権利」を補完するため
貸主は、借主の賃料滞納リスクを避けるため、家賃を支払う保証がない人に対し、部屋を貸すことはしないものです。
借主が保証料を支払い保証会社の審査に通ることは、借主にとって「支払い能力がある」という社会的信用を証明することに繋がり、親族に頼れる人がいない場合でも、賃貸借契約を締結できるメリットを借主が受け取っているという考え方です。
【理由3】初期費用としての市場慣習
貸主が保証料を負担するとした場合、その費用は毎月の賃料、共益費等に上乗せされる場合があります。そのようなことが生じさせないため、初期費用として、借主が直接支払う形が借主にとって良いという考え方です。
■ 借主の加入するようになった転機
賃貸市場において保証会社の利用が一般的となった背景と、借主にとっての意義について以下のとおりです。
1. 民法改正に伴う法的背景（極度額の設定義務化）
2020年4月の民法改正により、個人の連帯保証人を立てる際には、保証人が負担する金額の上限（極度額）を契約書に明記することが義務付けられました。
これにより、個人による保証引き受けの心理的・経済的ハードルが非常に高くなったことから、現在は法人である保証会社による確実な保証体制を構築することが業界の標準となっています。
2. 社会構造の変化への対応
近年の核家族化や単身世帯の増加により、十分な支払い能力を持つ連帯保証人を身近に確保することが困難なケースが増えています。
保証会社を利用することで、身内の方に金銭的・心理的な負担を強いることなく、ご自身の信用力と保証料の支払いのみで円滑にご入居いただくことが可能となります。
3. 入居審査の迅速化と公平性の確保
保証会社が審査を代行することで、一律の基準による迅速な審査が可能となります。
これにより、多様なライフスタイルや職業を持つお客様に対して、公平に入居の機会をご提供できる体制を整えています。
4. 万一の際のサポート体制
家賃保証会社は、単なる滞納時の立て替えだけでなく、賃貸借契約に関わる様々なトラブルの相談窓口としての機能も備えています。
■ まとめ
家賃保証は、貸主と借主双方にメリットとデメリットがあります。
貸主と管理会社は、入居者への丁寧な説明と、適切な対応を通じて、トラブルを未然に防ぎ、良好な関係性を築くことが重要となります。
家賃保証会社の費用は、「貸主の安心感」と「借主の連帯保証人不要の利便性」を取引する費用として、現代の賃貸契約では標準的な「入居の条件」となっています。
保証料は、万が一の際の「安心」と「契約の円滑化」のための経費としてご理解いただけますとありがたいです。
■記事の投稿者 飯島興産有限会社 飯島 誠
私は、予想を裏切るご提案（いい意味で）と、他者（他社）を圧倒するクオリティ（良質）を約束し、あなたにも私にもハッピー（幸せ）を約束し、サプライズ（驚き）のパイオニア（先駆者）を目指しています。
1965年神奈川県藤沢市生まれ。亜細亜大学経営学部卒業。（野球部）
東急リバブル株式会社に入社し、不動産売買仲介業務を経て、その後父の経営する飯島興産有限会社にて賃貸管理から相続対策まで不動産に関する資産管理、売買仲介、賃貸管理を行う。
コラムでは不動産関連の法改正、売買、賃貸、資産管理について、実務経験をもとにわかりやすく発信しています。
●資産管理（相続・信託・後見制度）につきましては、こちらをご参照ください。
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