2021年10月、国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されています。

このガイドラインは、宅地建物取引業者が過去に人の死があった居住用不動産の取引において、その事実を買主・借主に伝えるべきか否かの判断基準を示したものです。

宅地建物取引業者が不動産取引で負う調査や告知の義務が示されており、過去の裁判例や取引実務に照らして現時点で妥当と考えられる基準がまとめられています。

宅地建物取引業者の調査については、売主・貸主に告知書等への記載を求めることで「調査義務を果たした」とされます。

対象不動産周辺への聞き込みやインターネットの情報収集までは求められておらず、売主・貸主が告知書に記載した情報が事実確認のもとになります。

なお、このガイドラインでは、居住用不動産を取り扱うとの見解となっております。理由として居住用不動産とオフィス等の店舗・事務所系不動産を比較した場合、居住用不動産は、人が継続的に生活の本拠として用いられるものであり、買主・借主は、居住の快適性、住み心地の良さなどを期待して購入又は賃借し、入居するため、人の死に関する事案は、その取引の判断に影響を及ぼす度合いが高いと考えられるからです。

宅地建物取引業者は、どのような事案であれば告知をしなくてもよいか、その反対にどのような事案であれば告知をしなくてはならない場合にあたるのか、ガイドラインが示した3つのパターンについてまとめてみました。

ガイドラインが示す告知の判断基準

①売買・賃貸での告知不要の場合

②賃貸での告知不要の場合

③売買・賃貸（共用部分）での告知不要の場合

①売買・賃貸での告知不要の場合

対象不動産で自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合
ただし、この死亡事案であっても、長期間にわたって 人知れず放置されたことなどで、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合には、買主・借主が契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性がある場合は、告知をしなくてはなりません。

※自然死：老衰、持病による病死等
※不慮の事故死：自宅の階段からの転落、入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤嚥等

②賃貸での告知不要の場合

対象不動産・日常生活で通常使用する集合住宅の共用部分で発生した上記①以外の死、特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生から概ね3年間が経過した後

※対象不動産の風呂で自然死が発生し特殊清掃を行った場合には、死亡の発覚から概ね3年間が経過した後は告知不要。ただし事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い場合はこの限りではありません。
※日常生活で通常使用する集合住宅の共用廊下で自死が発生した場合には、原則として、発覚から概ね3年間が経過した後は告知不要。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い場合はこの限りではありません。
※日常生活で使用する集合住宅の共用部分とは
　ベランダ等の専用使用が可能な部分のほか共用の玄関・エレベーター・廊下・階段等のうち買主・借主が日常生活において通常使用すると考えられる部分

③賃貸・売買取引どちらも告知不要(近隣住戸・通常使用しない集合住宅の共用部分等)

取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した上記①以外の死・特殊清掃等が行われた上記①の死

※隣接する部屋で自死が発生した場合には告知不要となります。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い場合はこの限りではありません。
※③は取引の対象ではない隣接住戸や日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分については、原則告げなくてもよいとしています。 ただし、隣接住戸とはいえ、近隣住民などで広く周知されている殺人事件など、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案については、告知が必要な場合があることに注意が必要です。

以上、ガイドラインの内容ですが、常識的な見解でまとめられていると思えますが、賃貸と売買で差をつけていることにお気づきになったはずです。賃貸は概ね3年間は告げるもの、売買は期間の定めはありませんので調査を通じて判明した範囲で告げなくてはならないもの、となっています。例えば、賃貸の場合は３年経過した殺人事件が起きた部屋でも告知の必要がなく、売買の場合は数十年前に起きた殺人事件についても知っていれば告知しなければいけない、ということになります。

詳細についてはガイドラインをご参照ください。

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン概要１

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドイラン概要２

■記事の投稿者　

飯島興産有限会社　飯島　誠